Nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Podstawą do analizy zmian w tekście rozporządzenia, jakie wprowadzają nowe przepisy, stanowi Obwieszczenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15.04.2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z dnia 15.04.2022 r., poz. 1225). Ogłoszony bieżący pakiet zmian jest pierwszą nowelą tego tekstu.

Lista zmian w przepisach

W § 3 dotyczącym definicji terminów stosowanych w rozporządzeniu po pkt 26 dodano pkt 27 określający publicznie dostępny plac rozumiany jako ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną; teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe oznaczane symbolem „Bz” lub jako droga oznaczana symbolem „dr.”

Zobacz też: Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane metra i ich usytuowanie

W § 12. ust. 1. odnoszący się do przepisów § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, postanowiono, że obok zapisów dotyczących:

• pkt 1) – dotychczasowych ograniczeń odległości budynku na działce budowlanej nie mniej niż 4 m – dla budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy oraz
• pkt 2) – nie mniej niż 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy

wprowadzone zostają nowe zapisy:

• pkt 3) – nie mniej niż 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
• pkt 4) – nie mniej niż 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

Na podstawie powyższych poprawek w § 12. ust. 2 dopuszczono sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość nie tylko jak dotąd dla przypadków budynków zwróconych ścianami bez okien i drzwi w stronę takich granic, ale i przypadków budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconych ścianami bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

Dla § 12. ust. 3, gdzie dopuszcza się uwzględniające przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271–273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dla § 12. ust. 6 dodano przypadek pkt 3, dla którego odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m do balkonu w budynku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 oraz ust. 1 pkt 4, którego zapisu nie zmieniono. Czytamy w nim, że w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271–273, dopuszcza się:

1. budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej,

2. nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi,

3. budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

Pozostają obowiązujące dotąd przypadki, gdzie odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

• dla § 12. ust. 6 pkt 1 – 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych,
• dla § 12. ust. 6 pkt 2 – 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

Dla § 12. ust. 8 jego dotychczasową treść „Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3” rozbudowano o zapis „albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7.07.1994 r. – Prawo budowlane”.

Dla § 12. ust. 10 dotychczasowy zapis „Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1–9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową” rozszerzony został o sytuację, gdy ta działka jest również publicznie dostępnym placem.

Dla § 12. dodano ust. 11 w brzmieniu:

Budynek produkcyjny lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m², uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 60 i § 271–273, należy sytuować ścianą w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany:

1. istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego,

2. projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7.07.1994 r. – Prawo budowlane.

Przeredagowano § 20. Dotąd jego treść brzmiała:

„Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien innych budynków. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania”.

Nowy zapis brzmi:

„Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, w liczbie nie większej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych, o której mowa w § 18 ust. 2, jednak nie mniejszej niż 1, mogą być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania.” (tekst dodany został wyróżniony podkreśleniem).

W uzupełnieniu dodać trzeba, że § 18 ust. 2 głosi:

„Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne”.

Przeredagowano § 39. Dotychczasowy jego tekst brzmiał:

„Na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.

Nowy jego zapis brzmi:

„1. Na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

2. Na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m2 co najmniej 20% jego powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli wyższy procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.”

Przeredagowano § 40, znacząco precyzując wymagania projektowo-techniczne w kwestiach warunków technicznych dla budowy placów zabaw dla dzieci. W nowym zapisie czytamy:

§ 40.
1. Plac zabaw dla dzieci dostępny również dla osób ze szczególnymi potrzebami wykonuje się w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, a także w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, przy czym co najmniej 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci znajduje się na terenie biologicznie czynnym.

2. Miejsce rekreacyjne dostępne również dla osób ze szczególnymi potrzebami, wyposażone w miejsca do wypoczynku, wykonuje się w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, przy czym co najmniej 30% powierzchni miejsca rekreacyjnego znajduje się na terenie biologicznie czynnym.

3. Nasłonecznienie co najmniej 50% powierzchni placu zabaw dla dzieci wynosi co najmniej 2 godz., liczone w dniach równonocy, w godz. 10.00–16.00. W zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie nie krótsze niż 1 godz.

4. Odległość placów zabaw dla dzieci, boisk dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych od linii rozgraniczających ulicę, dróg, ciągów pieszo-jezdnych, okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz miejsc gromadzenia odpadów wynosi co najmniej 10 m, przy zachowaniu wymogów, o których mowa w § 19 ust. 1.

5. Plac zabaw dla dzieci powinien być ogrodzony.

6. Ogrodzenie placu zabaw dla dzieci od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego wykonuje się z materiałów i w sposób zapewniający bezpieczeństwo ludziom i zwierzętom. Ogrodzenie to posiada:

1) wysokość nie mniejszą niż 1,0 m;
2) furtkę o szerokości co najmniej 1,2 m nieutrudniającą dostępu osobom ze szczególnymi potrzebami.

7. W przypadkach innych niż wymienione w ust. 6 dopuszcza się ogrodzenie placu zabaw dla dzieci w postaci żywopłotu.

8. Powierzchnia placu zabaw dla dzieci wynosi co najmniej:

1) 1 m² na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań;
2) 50 m² – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań;
3) 0,5 m² na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań;
4) 200 m² – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.

9. Dopuszcza się podział placu zabaw dla dzieci na części, przy czym minimalna powierzchnia każdej z nich wynosi 50 m².

10. Wyposażenie placu zabaw dla dzieci oraz jego nawierzchnia spełnia wymagania określone w Polskich Normach dotyczących wyposażenia placów zabaw i nawierzchni.

11. Na placu zabaw dla dzieci zapewnia się wyposażenie o różnej funkcji zabawy oraz dostosowane do różnych kategorii wiekowych dzieci, umożliwiające jednoczesne korzystanie z wyposażenia przez co najmniej pięcioro dzieci na każde 20 m² powierzchni placu zabaw dla dzieci.

12. Placu zabaw dla dzieci nie wykonuje się na stropodachu znajdującym się powyżej 5 m nad poziomem terenu.

13. Plac zabaw dla dzieci na stropodachu kondygnacji nadziemnej jest:

1) odsunięty od krawędzi stropodachu o 10 m;
2) zabezpieczony przed wypadnięciem dzieci oraz wyrzuceniem zabawek;
3) zlokalizowany na powierzchni ogólnodostępnej ogrodzonej balustradą o wysokości nie mniejszej niż 1,6 m uniemożliwiającej wspinanie i zapewniającej bezpieczeństwo.

14. W przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, dopuszcza się:

1) niewykonanie placu zabaw dla dzieci, gdy w odległości do 750 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się budynek, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci;

2) wykonanie placu zabaw dla dzieci o powierzchni wynoszącej co najmniej 50% powierzchni, o której mowa w ust. 8, lecz nie mniejszej niż 20 m², w przypadku gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej;

3) niewykonanie placu zabaw dla dzieci i wykonanie sali zabaw o powierzchni, o której mowa w ust. 8, lecz nie mniejszej niż 50 m², wewnątrz budynku, w przypadku gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej.

15. W przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, w zabudowie śródmiejskiej, dopuszcza się:

1) niewykonanie placu zabaw dla dzieci, gdy w odległości do 300 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się zespół budynków, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci;

2) wykonanie placu zabaw dla dzieci o powierzchni wynoszącej co najmniej 50% powierzchni, o której mowa w ust. 8, lecz nie mniejszej niż 20 m².”

Po § 56 dodano § 56a o treści:

㤠56a.
1. Lokal użytkowy w budynku posiada powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m².
2. Dopuszcza się wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, jeżeli znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
3. Wymaganie, o którym mowa w ust. 1, nie dotyczy lokali znajdujących się w:

1) budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy,
2) budynkach, dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7.07.1994 r. – Prawo budowlane”.

Rozszerzono treść § 76. Do wymagań dotyczących pomieszczeń higienicznosanitarnych określonych przepisami rozporządzenia, a także przepisami dotyczącymi bezpieczeństwa i higieny pracy oraz obrony cywilnej, do których zaliczono łaźnie, sauny, natryski, łazienki, ustępy, umywalnie, szatnie, przebieralnie, pralnie, pomieszczenia higieny osobistej kobiet, jak też pomieszczenia służące do odkażania, oczyszczania oraz suszenia odzieży i obuwia, a także przechowywania sprzętu do utrzymania czystości dopisano pomieszczenia dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci, pomieszczenia dostosowane i przeznaczone do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami.

Rozszerzono zapisy § 85a. Czytamy w nich:

㤠85a.
1. W budynku gastronomii, handlu lub usług o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m², a także stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 m², wydziela się pomieszczenie dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci.
2. W budynku:

1) przeznaczonym na potrzeby administracji publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 2000 m²,
2) przeznaczonym na potrzeby kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lub lotniczym o powierzchni użytkowej powyżej 10000 m²,
3) stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 300 m² zlokalizowanej przy autostradzie lub drodze ekspresowej,
4) przeznaczonym na potrzeby opieki zdrowotnej – wydziela się pomieszczenie dostosowane i przeznaczone do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami.

3. Pomieszczenie, o którym mowa w ust. 2:

1) posiada powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 12 m² i szerokość co najmniej 3 m,
2) posiada wyposażenie umożliwiające przewinięcie dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami w pozycji leżącej,
3) jest zlokalizowane w odległości nie większej niż 20 m od wejścia do budynku, na tej samej kondygnacji co wejście do budynku.

4. Pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 i 2, jest wyposażone w umywalkę.
5. Przepisów ust. 1–4 nie stosuje się do stacji paliw zlokalizowanej na terenie zamkniętym.
6. Dopuszcza się urządzenie pomieszczenia, o którym mowa w ust. 2, w ustępie ogólnodostępnym dla osób niepełnosprawnych, jeżeli dodatkowo spełnia on warunki, o których mowa w ust. 3.
7. Wymaganie, o którym mowa w ust. 2, nie dotyczy budynków, dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7.07.1994 r. – Prawo budowlane”.

Po § 95 dodano § 95a w brzmieniu:

㤠95a.
1. W przypadku gdy balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, stosuje się między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody, zapewniającej komfort użytkowania, o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%.
2. Przegroda, o której mowa w ust. 1, posiada wysokość co najmniej 2,2 m mierzoną od poziomu posadzki balkonu oraz szerokość nie mniejszą niż 2 m, a w przypadku gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 m – wynoszącą co najmniej szerokość balkonu, uwzględniając szerokość balustrady.
3. Stykające się ze sobą loggie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym oddziela się za pomocą przegrody spełniającej wymagania określone w ust. 1 i 2.
4. Przegroda, o której mowa w ust. 1 i 3, może zostać pominięta przy określaniu minimalnej odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów pod względem zapewnienia naturalnego oświetlenia tych pomieszczeń oraz spełnienia wymaganego minimalnego czasu nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych.”

Po § 98. dodano § 98a w brzmieniu:

㤠98a.
1. W budynku mieszkalnym wielorodzinnym zapewnia się pomieszczenie gospodarcze na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Pomieszczenie lokalizuje się w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej, jeżeli jest do niej zapewniony dostęp dźwigiem spełniającym wymagania określone w § 193 ust. 2 lub pochylnią z uwzględnieniem warunków, o których mowa w § 70.
2. Dopuszcza się zapewnienie pomieszczenia gospodarczego, o którym mowa w ust. 1, w postaci budynku gospodarczego, altany lub wiaty.
3. Pomieszczenie gospodarcze, o którym mowa w ust. 1, oraz budynek gospodarczy, altana lub wiata, o których mowa w ust. 2, posiadają powierzchnię co najmniej 15 m²”.

W § 326 ust. 2 w pkt 1 odnoszącym się do wymagań względem zachowania pożądanej w Polskich Normach izolacyjności akustycznej przegród zewnętrznych i wewnętrznych mierzonej określającymi metody pomiaru izolacyjności akustycznej elementów budowlanych i izolacyjności akustycznej w budynkach zapis odnoszący się do ścian zewnętrznych, stropodachów, ścian wewnętrznych, okien w przegrodach zewnętrznych i wewnętrznych oraz drzwi w przegrodach wewnętrznych – od dźwięków powietrznych rozszerzony został o uwagę, że drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą niż 37 dB.

W § 326. po ust. 4 dodano ust. 4a i 4b o treści:

• „ust. 4a. Ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach.
• ust. 4b. W budynku mieszkalnym:

1) jednorodzinnym z dwoma lokalami,
2) jednorodzinnym w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej,
3) wielorodzinnym

wykonywanie robót budowlanych w lokalu nie może pogorszyć wymagań akustycznych określonych w analizie w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie wymagań akustycznych, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7.07.1994 r. – Prawo budowlane”.

Wprowadzono zmiany w wykazie obowiązujących Polskich Norm powołanych w rozporządzeniu (vide: załącznik nr 1 do rozporządzenia).

Wnioski

Według ekspertów INFOR [patrz: „Zmiany w warunkach technicznych budynków i ich usytuowania od kwietnia 2024 r. Rozporządzenie #StopPatodeweloperka podpisane” https://nieruchomosci.infor.pl/wiadomosci/6350863,zmiany-w-warunkach-technicznych-budynkow-i-ich-usytuowania-od-kwietnia-2024-rrozporzadzenie-stoppatodeweloperka-podpisane.html (zapis na dzień 16.01.2024 r.] zmienione i nowe przepisy ograniczą tzw. patodeweloperkę, czyli działania, które, wykorzystując nieprecyzyjne dotąd przepisy, maksymalizują zyski deweloperów kosztem wymogów dobrej architektury i uzasadnionych potrzeb nabywców mieszkań. W efekcie maksymalizacji ich zysków powstają obiekty maksymalizujące ich powierzchnie użytkowe na sprzedaż kosztem minimalizacji ogólnodostępnych części wspólnych. A zatem w praktyce na osiedlach pozbawionych placów zabaw powstają niekomfortowe mieszkania, nie ma wystarczającej ilości miejsc parkingowych, ale za to są parkingi pod oknami lokali mieszkalnych podobno wyłącznie dla samochodów osób niepełnosprawnych. Takie rozwiązania nie dość, że nie zaspakajają podstawowych potrzeb życiowych mieszkańców, to w dłuższej perspektywie czasowej generują dodatkowe koszty związane np. z problemami natury zdrowotnej.

Zakłócenie symbiozy inwestycji mieszkaniowych z potrzebami środowiskowymi przekłada się na gorszą jakość życia. Polski Instytut Ekonomiczny podaje, że całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce to 84,3 mld zł (patrz: „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego”, Polski Instytut Ekonomiczny, Warszawa 2021). Na tę sumę składają się np. koszty nadmiarowych dojazdów do pracy czy koszty budowy i utrzymania nadmiarowej infrastruktury. Instytut szacuje, że roczny koszt chaosu przestrzennego w przeliczeniu na każdego mieszkańca Polski sięga aż 2,2 tys. zł. A zatem podstawowym celem nowelizacji tego aktu wykonawczego stało się uporządkowanie zasady budowy budynków wielorodzinnych uwzględniającej potrzeby środowiskowe.

Rozporządzenie wprowadza:

• Definicję publicznie dostępnego placu (§ 3 pkt 27).
• Większe odległości między budynkami na sąsiednich działkach (§ 12 ust. 1-3, § 12. ust. 6 pkt 1-3, § 12 ust. 8, § 12 ust. 10) – minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki ma wynieść co najmniej 5 m, jednakże nie będzie wymagane zachowanie odpowiedniej odległości budynku od granicy działki w przypadku, gdy sąsiednia działka jest publicznie dostępnym placem.
• Większe odległości budynków produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych (§ 12 ust. 11) – minimalna odległość pomiędzy ścianami nowego budynku produkcyjnego lub magazynowego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 m²) a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego ma wynieść 30 metrów. Dotyczy to też budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy.
• Racjonalnie zaplanowane miejsca postojowe (§ 20) – maksymalnie 6% stanowisk postojowych dla samochodów osobowych z których korzystają osoby niepełnosprawne w stosunku do wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji, będzie mogło być zbliżone do okien budynków.
• Ograniczanie architektury betonowej (§ 39) – konieczność zapewniania na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac (ponad 1000 m2) co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.
• Nacisk na tworzenie placów zabaw i miejsc do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami (§ 40) – obowiązek budowy placów zabaw przy bloku lub na osiedlu, w których jest więcej niż 20 mieszkań. Przy budynkach z 21–50 mieszkaniami co najmniej 1 m2 placu ma przypadać na jedno mieszkanie, przy budynkach z 51–100 mieszkaniami plac zabaw będzie musiał mieć min. 50 m², a przy inwestycjach od 101 do 300 mieszkań na każdy lokal ma przypadać min. 0,5 m² placu. Powyżej 300 mieszkań w budynku plac zabaw będzie miał powierzchnię min. 200 m². Wprowadzone zostaną też wymogi co do wyposażenia placów zabaw. Z kolei obowiązek wykonania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami będzie dotyczył zespołu budynków wielorodzinnych, w którym jest więcej niż 20 mieszkań.
• Minimum 25 m² lokalu użytkowego (§ 56a) – minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach będzie musiała wynosić nie mniej niż 25 m². Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na I piętrze budynku, pod warunkiem że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Zarazem mamy świadomość istnienia rynku turystycznego w miejscach takich jak tereny nadmorskie czy górskie, dlatego regulacje nie będą dotyczyły budynków zamieszkania zbiorowego takich jak np. hotel, motel czy pensjonat.
• Odpowiednie warunki umożliwiające przewinięcie dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami (§ 76 i § 85a) – zapewnienie w nowych budynkach użyteczności publicznej (w zależności od rodzaju budynku i jego powierzchni) pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Pomieszczenia te powinny spełnić odpowiednie wymagania w zakresie wyposażenia oraz mieć odpowiednią powierzchnię. Obowiązek wykonania takiego pomieszczenia będzie dotyczył budynków:

– administracji publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 2000 m²,
– kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lub lotniczym o powierzchni użytkowej powyżej 10 000 m²,
– stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 300 m² zlokalizowanej przy autostradzie lub drodze ekspresowej,
– opieki zdrowotnej.

• Balkony zapewniające prywatność (§ 95a) – w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w przypadku balkonów na jednej płycie, trzeba będzie zastosować pomiędzy nimi odpowiednią przegrodę. Powinna ona mieć co najmniej 2,2 m wysokości (mierzoną od poziomu posadzki) oraz szerokość równą co najmniej szerokości balkonu (a gdy balkon ma szerokość większą niż 2 m – przegroda powinna mieć szerokość co najmniej 2 m). Przegroda powinna także charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła (w zakresie 30–50%).
• Miejsca na rowery i wózki (§ 98a) – nowe przepisy zobowiążą do realizacji w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych. Minimalna powierzchnia takich pomieszczeń będzie wynosiła 15 m². Dopuszczalne będzie wykonanie oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany, zamiast takich pomieszczeń w budynku wielorodzinnym.
• Bardziej ciche mieszkania (§ 326 ust. 2, pkt 1 oraz § 326 ust. 4a i 4b) – obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej (podobnie do wymagań pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynku wielorodzinnym). Dodatkowo zostanie wprowadzony obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zarówno w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych.

Przepisy przejściowe (§ 2)

Stosuje się przepisy dotychczasowe dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
• została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 ustawy z dnia 7.07.1994 r. – Prawo budowlane, oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 ustawy z dnia 7.07.1994 r. – Prawo budowlane.

Rozporządzenie obowiązywać będzie od dnia 1 kwietnia 2024 r.