Techniczne warunki sytuowania obiektów w kontekście terenów biologicznie czynnych

Zgodnie z § 3 pkt 22 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez teren biologicznie czynny należy rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Przepis § 39 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ma zastosowanie w postępowaniu, którego przedmiotem jest projektowanie, budowa i przebudowa oraz zmiana sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych.

Poznaj też: Regulacje prawne bezpieczeństwa przeciwpożarowego handlowych obiektów wielkopowierzchniowych

Nie można jednak przyjąć, że przepis § 39 nie ma znaczenia w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku. Nie jest wskazane ograniczenie się do „wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu”, o którym mowa w § 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przede wszystkim wskaźnik ten, z uwagi na brak nowej zabudowy, nie odzwierciedla zmiany, jaką za sobą niesie planowany sposób użytkowania budynku. Natomiast charakterystycznym i istotnym elementem planowanej zmiany jest to, że użytkowanie wywołuje skutek w postaci takiego zagospodarowania terenu, to jest intensywności wykorzystania terenu, aby odpowiadało ono wymaganiom wynikającym z przepisów powszechnie obowiązujących.

Do takich wymagań należy niewątpliwie ustanowiony w § 39 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wymóg, aby na działce budowlanej, co najmniej 25% powierzchni działki urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Określenie parametru powierzchni biologicznie czynnej powinno nastąpić w związku z wyznaczeniem parametru wielkości powierzchni zabudowy. Z treści przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wynika, by ten parametr miał być obligatoryjnie ustalony w decyzji o warunkach zabudowy, a ponadto przepisy prawa nie precyzują metody ustalania tego parametru. Obowiązek określenia powierzchni biologicznie czynnej został wskazany jedynie w rozporządzeniu regulującym techniczne aspekty związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Powyższe nie może stanowić samodzielnej podstawy do kategorycznego uznania, że w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, bezwzględnym obowiązkiem organu jest określenie w ramach wskaźnika powierzchni zabudowy również powierzchni biologicznie czynnej. Kwestia zachowania określonego procentu powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki z planowaną zabudową mieszkaniową wielorodzinną jest przedmiotem analizy w następnym po ustaleniu warunków zabudowy etapie procesu budowlanego.

Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zabudowa jednorodzinna stanowią pojęcia tożsame w zakresie kontynuacji zabudowy i zagospodarowania terenu. Można ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, jeśli jej parametry w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu będą nawiązywały do zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Zieleń i tereny rekreacyjne

Zgodnie z § 39 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni oraz budynków oświaty i wychowania, co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m² co najmniej 20% jego powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli wyższy procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przykład praktyczny 1

Pytanie:

Inwestor zwraca się z zapytaniem, gdzie i na jakiej podstawie według Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, należy usytuować plac zabaw dla dzieci?

Odpowiedź:

Warto podkreślić, iż zgodnie z § 40 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, plac zabaw dla dzieci dostępny również dla osób ze szczególnymi potrzebami wykonuje się w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, a także w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, przy czym co najmniej 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci znajduje się na terenie biologicznie czynnym.

Miejsce rekreacyjne dostępne również dla osób ze szczególnymi potrzebami, wyposażone w miejsca do wypoczynku, wykonuje się w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, przy czym co najmniej 30% powierzchni miejsca rekreacyjnego znajduje się na terenie biologicznie czynnym. Nasłonecznienie co najmniej 50% powierzchni placu zabaw dla dzieci wynosi co najmniej 2 godz., liczone w dniach równonocy, w godz. 10.00–16.00. W zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie nie krótsze niż 1 godz.

*****
Warto wiedzieć

Odległość placów zabaw dla dzieci, boisk dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych od linii rozgraniczających ulicę, dróg, ciągów pieszo-jezdnych, okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz miejsc gromadzenia odpadów wynosi co najmniej 10 m, przy zachowaniu wymogów, o których mowa w § 19 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
*****

Ogrodzenie placu zabaw

Zgodnie z § 40 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ogrodzenie placu zabaw dla dzieci od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego wykonuje się z materiałów i w sposób zapewniający bezpieczeństwo ludziom i zwierzętom. Ogrodzenie to posiada:

• wysokość nie mniejszą niż 1,0 m,
• furtkę o szerokości co najmniej 1,2 m nieutrudniającą dostępu osobom ze szczególnymi potrzebami.

W przypadkach innych niż wymienione w art. 40 ust. 6 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dopuszczone jest ogrodzenie placu zabaw dla dzieci w postaci żywopłotu.

Przykład praktyczny 2

Pytanie:

Jaka powierzchnia jest przewidziana dla placu zabaw i w jakiej lokalizacji powinno się go umiejscawiać zgodnie z wymogami Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie?

Odpowiedź:

Zgodnie z § 40 pkt 8 powierzchnia placu zabaw dla dzieci wynosi co najmniej:

1. 1 m² na każde mieszkanie – w przypadku, gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań,
2. 50 m² – w przypadku, gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań,
3. 0,5 m² na każde mieszkanie – w przypadku, gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań,
4. 200 m² – w przypadku, gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, dopuszcza podział placu zabaw dla dzieci na części, przy czym minimalna powierzchnia każdej z nich wynosi 50 m². Wyposażenie placu zabaw dla dzieci oraz jego nawierzchnia spełnia wymagania określone w Polskich Normach dotyczących wyposażenia placów zabaw i nawierzchni. Na placu zabaw dla dzieci zapewnia się wyposażenie o różnej funkcji zabawy oraz dostosowanie do różnych kategorii wiekowych dzieci, umożliwiające jednoczesne korzystanie z wyposażenia przez co najmniej pięcioro dzieci na każde 20 m² powierzchni placu zabaw dla dzieci. Placu zabaw dla dzieci nie wykonuje się na stropodachu znajdującym się powyżej 5 m nad poziomem terenu.

Natomiast zgodnie z § 40 pkt 13 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, plac zabaw dla dzieci na stropodachu kondygnacji nadziemnej jest:

• odsunięty od krawędzi stropodachu o 10 m,
• zabezpieczony przed wypadnięciem dzieci oraz wyrzuceniem zabawek,
• zlokalizowany na powierzchni ogólnodostępnej ogrodzonej balustradą o wysokości nie mniejszej niż 1,6 m uniemożliwiającej wspinanie i zapewniającej bezpieczeństwo.

Plac zabaw dla dzieci – wymagania szczegółowe

W przypadku, kiedy inwestor planuje budowę jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, przepisy prawa dopuszczają:

• niewykonanie placu zabaw dla dzieci, gdy w odległości do 750 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się budynek, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci,
• wykonanie placu zabaw dla dzieci o powierzchni wynoszącej co najmniej 50% powierzchni, o której mowa w § 40 ust. 8 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, lecz nie mniejszej niż 20 m², w przypadku gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej,
• niewykonanie placu zabaw dla dzieci i wykonanie sali zabaw o powierzchni, o której mowa w § 40 ust. 8 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, lecz nie mniejszej niż 50 m2, wewnątrz budynku, w przypadku gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej.

Natomiast zgodnie z § 40 pkt 15 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, w zabudowie śródmiejskiej, dopuszcza się:

• niewykonanie placu zabaw dla dzieci, gdy w odległości do 300 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się zespół budynków, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci,
• wykonanie placu zabaw dla dzieci o powierzchni wynoszącej co najmniej 50% powierzchni, o której mowa w § 40 ust. 8 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, lecz nie mniejszej niż 20 m².

Przykład praktyczny 3

Pytanie:

Czy jest dopuszczalna możliwość przekształcenia zadaszenia w nawierzchnię umożliwiającą naturalną wegetację roślin i retencję oraz ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich czy też ochrona przed hałasem?

Odpowiedź:

Kwestia możliwości przekształcenia zadaszenia w nawierzchnię umożliwiającą naturalną wegetację roślin lub retencję wód opadowych pozostaje poza oceną organów administracji architektoniczno-budowlanej na etapie postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Organ, dokonując prawidłowej wykładni § 3 pkt 22 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, winien wezwać inwestora, w trybie art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, do uzupełnienia projektu, w zakresie możliwości przekształcenia zadaszenia w nawierzchnię umożliwiającą naturalną wegetację roślin lub retencję wód opadowych, tj. czy dodatkowa funkcja, jaką ma pełnić zadaszenie zjazdu, wymaga zastosowania nowych rozwiązań konstrukcyjnych. Organ ten jest bowiem uprawniony, w ramach kompetencji wynikającej z art. 136 KPA, do podjęcia działań polegających na zobowiązaniu inwestora do sanowania nieistotnych nieprawidłowości projektu budowlanego.

Uprawnienie organu do nałożenia obowiązku, o którym mowa w art. 36 § 1 pkt 1 Prawa budowlanego, nie oznacza, że organ ma w tym zakresie pełną dowolność. Ograniczenia te winny bowiem być prawnie uzasadnione. Dla takiego uzasadnienia nie jest wystarczające powołanie się przez osoby trzecie na naruszenie ich interesu prawnego, iż mogą ponieść straty finansowe z tytułu braku możliwości prowadzenia swojej działalności z uwagi na hałas emitowany w trakcie realizacji inwestycji.

Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich nie może być bowiem rozumiana w sposób absolutny. Nie chodzi tu o wszelkie utrudnienia, jakie może przynieść planowane przedsięwzięcie, a jedynie o takie, które mogą dotyczyć naruszeń interesów prawnych, a nie interesów faktycznych innych osób. Poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, na etapie postępowania o pozwolenie na budowę następuje wyłącznie w takim zakresie, w jakim przepisy wprowadzają określone wymogi czy ograniczenia.

Z praktyki sądowej

Do wielkości terenu biologicznie czynnego zalicza się w 100% teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację. Do tego terenu należy zaliczyć przede wszystkim grunt, który nie podlegał żadnej ingerencji. Możliwe jest jednakże zaliczenie do niego również powierzchni podlegającej ingerencji technicznej, jeżeli mimo tego możliwy jest tam naturalny wzrost i rozwój roślin. Jako przykład takiego terenu można powołać system paneli trawnikowych czy teren wyłożony kratką eko.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 czerwca 2019 r. II OSK 1436/18

Teren wyłożony kratką eko może być uznany za teren umożliwiający naturalną wegetację, jak wymaga tego warunek zawarty w definicji terenu biologicznie czynnego – § 3 pkt 22 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU Nr 75, poz. 690 ze zm.). Do przesądzenia kwestii naturalnej wegetacji roślin posadowionych na terenie wyłożonym ekokratą istotne jest więc ustalenie, jak ten panel trawnikowy ma być umieszczony na gruncie. Tylko krata trawnikowa na odpowiednim gruncie może zapewnić naturalną wegetację roślin. O tym, czy dany teren pokryty kratą trawnikową może być zaliczony do terenu biologicznie czynnego, przesądza jedynie sposób urządzenia danej nawierzchni.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2017 r. VII SA/Wa 2390/16

Podstawa prawna

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 27 października 2023 r. (t.j. DzU z 2023 r., poz. 2442).