Książka obiektu budowlanego po zmianach

Dotychczasowe przepisy obeszły KOB zdawkowo – do tego dokumentu odnosił się jedynie zapis: „właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia (...), książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego” z wyłączeniem właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych, w tym budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów niewymagających decyzji o pozwoleniu na budowę, tylko zgłoszenia.

Przepisom dotyczącym KOB nowela prawa budowlanego poświęciła rozdział 5d pt. „Książka obiektu budowlanego”. To nowy katalog zapisów prawa budowlanego porządkujący tę tematykę.

W art. 60a podaje się, że „Książka obiektu budowlanego jest dokumentem przeznaczonym do dokonywania wpisów w zakresie:

• informacji o obiekcie budowlanym;
• danych osobowych albo nazwy, adresu zamieszkania lub siedziby oraz e-maila właściciela lub zarządcy;
• kontroli okresowych poddawanych przez właściciela lub zarządcę dotyczących
  -  elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
  -  instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska oraz instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) i między innymi takich cech, jak sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
  -  estetyki obiektu budowlanego i jego otoczenia,
  -  badania instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
• ekspertyz i opinii technicznych dotyczących obiektu budowlanego oraz imion i nazwisk osób, przez które zostały sporządzone;
• przeglądów technicznych, konserwacji oraz napraw urządzeń przeciwpożarowych, będących pochodną wynikających z obowiązków nałożonych na właścicieli dbałości o zapewnienie bezpieczeństwa pożarowego zapisanego w art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej oraz imion i nazwisk osób, które dokonały tych czynności;
• robót budowlanych związanych z obiektem budowlanym, a wykonywanych po oddaniu do użytkowania;
• katastrof budowlanych dotyczących obiektu budowlanego;
• decyzji, postanowień, zaświadczeń i innych dokumentów wydanych przez organy administracji publicznej, dotyczących obiektu budowlanego”.

KOB zakłada się i prowadzi w postaci elektronicznej w systemie c-KOB za wyjątkiem obiektów budowlanych usytuowanych w całości lub w części na terenach zamkniętych dla których nadal KOB prowadzi się w postaci papierowej. System c-KOB jest systemem teleinformatycznym w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, w szczególności zawiera zabezpieczenia uniemożliwiające usunięcie oraz zmianę wprowadzonych danych. System c-KOB w zakresie postępowania z dokumentacją w postaci elektronicznej spełnia warunki określone w przepisach ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach, w szczególności zapewnia rozliczalność wprowadzonych danych i dokonanych wpisów oraz ich dostępność.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego jest administratorem danych przetwarzanych w systemie c-KOB oraz odpowiada za jego utrzymanie i rozwój. Przechowywane są w nim:

• dane osobowe użytkowników kont (wraz z adresami zamieszkania, e-mailami, numerami telefonów, jeśli zostały wskazane przez użytkowników kont, numery PESEL – jeżeli zostały wskazane w ramach uwierzytelnienia, numery uprawnień budowlanych lub decyzji o nadaniu uprawnień albo innych dokumentów, dających podstawę do dokonywania kontroli w przypadku osób przeprowadzających kontrole, tytuły prawne, z których wynikają uprawnienia do reprezentowania właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego – w przypadku osób fizycznych działających w imieniu właściciela lub zarządcy),
• dane osobowe znajdujące się we wpisach dokonanych w KOB, w dokumentach załączonych do KOB oraz w dokumentach zapisanych na kontach użytkowników.

Dostęp do systemu c-KOB następuje przez uwierzytelnienie i autoryzację osoby w tym systemie za pośrednictwem konta.

System c-KOB zapewnia przechowywanie KOB przez okres istnienia obiektu budowlanego. Po upływie 10 lat od dnia zamknięcia KOB dane zgromadzone w systemie c-KOB dotyczące tej książki są automatycznie usuwane, z uwzględnieniem przepisów ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego udostępnia adres strony internetowej w Biuletynie Informacji Publicznej, na niej znajduje się link do systemu c-KOB. System c-KOB każdorazowo przyznaje indywidualny numer takiej książce, a w trakcie jej zakładania weryfikuje, czy już wcześniej nie zaistniał KOB we wskazanej lokalizacji.

W celu założenia KOB w postaci elektronicznej oraz dokonywania w niej wpisów uprawnione osoby muszą posiadać konto w systemie c-KOB, zawierające imię i nazwisko lub nazwę, adres zamieszkania lub siedziby, e-mail, tytuł prawny, z którego wynika uprawnienie do reprezentowania właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego – w przypadku osoby fizycznej działającej w imieniu właściciela lub zarządcy, rodzaj i zakres posiadanych uprawnień budowlanych albo innych uprawnień dających podstawę do dokonywania kontroli.

W systemie c-KOB dla KOB w postaci elektronicznej muszą być zawarte dane dotyczące właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego (imię i nazwisko lub nazwę, adres zamieszkania lub siedziby, e-mail), a także dane dotyczące osoby fizycznej działającej w imieniu właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, jeżeli taka występuje (imię i nazwisko, adres zamieszkania, e-mail i tytuł prawny, z którego wynika uprawnienie do reprezentowania właściciela lub zarządcy), dane dotyczące obiektu budowlanego, w szczególności adres i lokalizację obiektu na mapie w systemie c-KOB oraz dokument, z którego wynika tytuł prawny właściciela lub zarządcy do obiektu budowlanego.

Osoba wskazana w książce obiektu budowlanego do jej prowadzenia zapewnia dołączenie do książki obiektu budowlanego planu sytuacyjnego, który musi zawierać:

• zaznaczone granice nieruchomości, na której jest usytuowany obiekt budowlany, a w przypadku sieci – oznaczenie jej lokalizacji w terenie;
• określenie istniejących miejsc przyłączenia obiektu budowlanego do sieci uzbrojenia terenu;
• określenie istniejących miejsc usytuowania urządzeń przeznaczonych do odcinania instalacji od przyłączy oraz przyłączy od sieci;
• określenie przebiegu istniejących dróg pożarowych;
• określenie miejsc usytuowania istniejących hydrantów zewnętrznych lub innych punktów poboru wody do celów przeciwpożarowych oraz stanowisk czerpania wody.

W przypadku usytuowania urządzeń przeznaczonych do odcinania instalacji od przyłączy wewnątrz obiektu budowlanego do książki obiektu budowlanego dołącza się opis pozwalający na zlokalizowanie tych urządzeń.

KOB zakłada właściciel lub zarządca obiektu budowlanego w terminie 30 dni od dnia:

• doręczenia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – w przypadku obiektu budowlanego, do którego użytkowania jest wymagana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie;
• upływu terminu na zgłoszenie, w drodze decyzji, przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo doręczenia zaświadczenia organu nadzoru budowlanego o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu – w przypadku obiektu budowlanego, do użytkowania którego jest wymagane zawiadomienie o zakończeniu budowy;
• dokonania zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – jeżeli w wyniku tej zmiany obiekt budowlany niewymagający wcześniej założenia książki obiektu budowlanego stał się obiektem budowlanym, dla którego należy prowadzić książkę obiektu budowlanego.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego wskazuje w KOB osobę fizyczną do prowadzenia tej książki. Za jej prowadzenie odpowiada wskazana w niej osoba fizyczna.

Do dokonywania wpisów w KOB uprawnieni są właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych w zakresie niezbędnym do ich założenia KOB oraz ich zamknięcia, osoby wskazane w KOB do ich prowadzenia oraz uprawnione osoby przeprowadzające kontrole. Wpisy takie dokonuje się niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 7 dni od dnia zaistnienia okoliczności, której wpis dotyczy. W przypadku awarii lub przerwy w działaniu systemu c-KOB, uniemożliwiającej dokonanie wpisu w postaci elektronicznej, wpis taki winien być dokonany niezwłocznie po ustaniu takiej przyczyny.

KOB należy prowadzić na bieżąco dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Obowiązek prowadzenia KOB nie obejmuje budynków (mieszkalnych jednorodzinnych, garażowych i gospodarczych w zabudowie jednorodzinnej), obiektów budowlanych takich jak budownictwo zagrodowe i letniskowe oraz budynków niewymagających decyzji o pozwoleniu na budowę lecz wymagających zgłoszenia z wyłączeniem sieci gazowych (pełna lista takich obiektów wymieniona jest w art. 29 pkt 1 i 2 PB), a także dróg lub obiektów mostowych, dla których jest prowadzona książka drogi lub książka obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych.

Organom nadzoru budowlanego oraz innym organom lub służbom uprawnionym do kontroli przestrzegania przepisów w zakresie utrzymania obiektów budowlanych lub do prowadzenia działań ratowniczych zapewnia się dostęp do systemu c-KOB o charakterze stałym lub czasowym na okres niezbędny do przeprowadzenia czynności. Dostęp o charakterze stałym przydziela Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego bądź podmiot przez niego upoważniony – w zakresie wszystkich lub tylko niektórych KOB, natomiast dostęp o charakterze czasowym może przydzielić Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego – w zakresie wszystkich lub niektórych KOB, organ, któremu przydzielono dostęp do systemu c-KOB o charakterze stałym – w zakresie wszystkich KOB, do których organ ten ma dostęp stały, lub tylko niektórych, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego w zakresie prowadzonej KOB. Przydzielenie dostępu do systemu c-KOB następuje na wniosek organu lub służby, który powinien wskazywać co najmniej czas i zakres, na jaki ma być przydzielony dostęp oraz cel, który ma zostać zrealizowany przez przydzielony dostęp, uzasadniający przydzielenie dostępu.W przypadku zmiany właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego dotychczasowy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego przekazuje nowemu właścicielowi lub zarządcy tego obiektu KOB, która jeśli jest prowadzoną w postaci elektronicznej przekazywana jest w systemie c-KOB. W przypadku nieprzekazania książki obiektu budowlanego prowadzonej w postaci elektronicznej przez dotychczasowego właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego na wniosek nowego właściciela lub zarządcy przekazuje im do dalszego prowadzenia tę książkę w systemie c-KOB. Przekazanie takie następuje po przedstawieniu przez nowego właściciela lub zarządcę dokumentów potwierdzających prawo właściciela lub zarządcy do obiektu budowlanego.

W terminie miesiąca od dnia zakończenia rozbiórki obiektu budowlanego jego właściciel lub zarządca zamyka prowadzoną w systemie c-KOB książkę obiektu budowlanego.

Dla zapewnienia przejrzystości i chronologii prowadzenia wpisów w KOB w postaci papierowej i elektronicznej oraz zapewnienia bezpieczeństwa gromadzonych w nich danych i możliwości dokonywania wpisów przez osoby do tego uprawnione minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia przepisy dotyczące szczegółowego sposobu prowadzenia KOB w postaci papierowej i elektronicznej oraz szczegółowego sposobu uwierzytelniania i autoryzacji w systemie c-KOB.

Źródło: Ustawa z dnia 7 lipca 2022 o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dziennik Ustaw z dnia 26 lipca 2022 r., poz. 1557)

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!