Projektowanie budynków w zabudowie śródmiejskiej na przykładzie koncepcji budynku wysokościowego

W artykule:

• Zabudowa śródmiejska
• Koncepcja projektowa
• Podsumowanie

***
Artykuł zawiera analizy wstępne, które określają teoretyczne uwarunkowania związane z tematem oraz analizy stanu istniejącego. Przedstawione zostały między innymi przykładowe uwarunkowania lokalizacyjne, komunikacyjne oraz techniczne. Opisy te zostały oparte o pełną inwentaryzację terenu otaczającego oraz określone dokumenty źródłowe. Istotnym elementem opracowania jest koncepcja projektowa. Przedstawiono w niej projektowane zagospodarowanie terenu, rozwiązania komunikacyjne oraz koncepcję architektoniczną.

The article entails preliminary analyses that determine theoretical factors related to the subject and analyses of the current condition. It presents, among others, examples of location, communication, and technical factors. These descriptions have been based on a comprehensive survey of the surrounding area and specific source documents. A significant element of this study is the conceptual design. It presents the designed land development plan, solutions regarding transport infrastructure, and the architectural design.
***

Zabudowa śródmiejska

W świetle zmienionej definicji przez zabudowę śródmiejską należy rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego – w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (§ 3 pkt 1 WT).

Po nowelizacji o tym, czy mamy do czynienia z zabudową śródmiejską, zadecydują zatem wyłącznie postanowienia planu miejscowego, a w przypadku braku planu – studium. To istotna zmiana, bo przed 1 stycznia 2018 r. obowiązywały w tym względzie dwa kryteria: prawne (zapisy planu miejscowego kwalifikujące dany obszar jako przewidywane centrum miasta lub dzielnicy miasta) lub faktyczne (położenie nieruchomości w obszarze funkcjonalnego śródmieścia, tzn. faktycznego centrum miasta lub dzielnicy miasta).

Czytaj także: Jak GOZ i ekoprojektowanie zmieniają branżę?

W stanie prawnym sprzed 1 stycznia 2018 r. same zapisy studium nie mogły zadecydować o kwalifikacji danego obszaru jako obszaru śródmieścia. W tym zakresie straciły więc na aktualności poglądy wdrażane w orzecznictwie sądów administracyjnych co do tego, że „oceny, czy mamy do czynienia z zabudową śródmiejską nie może zaś organ dokonać w oparciu o zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, ponieważ jest to dokument planistyczny niewymieniony w § 3 pkt 1 rozporządzenia, niemający rangi aktu prawa miejscowego”. Studium wprawdzie w dalszym ciągu nie jest aktem prawa miejscowego, ale jego ustalenia będą wiążące dla kwalifikacji danej zabudowy jako śródmiejskiej. Jeżeli zapisy planu miejscowego, a w przypadku braku planu – zapisy studium, nie pozwolą zakwalifikować zabudowy jako śródmiejskiej, nie będzie możliwe, jak dotąd, powoływanie się w tym względzie na okoliczności faktyczne (wykazane np. sporządzoną przez biegłego opinią urbanistyczną).

Po przeanalizowaniu zapisów prawnych same nasuwają się przemyślenia konsekwencji wprowadzania zabudowy tego rodzaju w miastach. Kolejnym pytaniem jest, czy w ogóle zabudowa, która może redukować poczucie komfortu osób użytkujących obiekt, znajdujący się w strefie oddziaływania innych obiektów, może być atrakcyjna.

Warto zauważyć, że działania w określonych obszarach mogą generować zabudowę śródmiejską, pierzejową lub wolnostojącą. Każda forma zabudowy w nieco odmienny sposób może mieć wpływ na otoczenie. Jednakże, zaplanowana w sposób bezkonfliktowy i bezkolizyjny może pomóc w ukształtowaniu funkcjonalnego i zwartego miasta.

Odnosząc się do kwestii budynków wysokościowych, mimo wielu kontrowersji, wiąże się z nimi przyszłość wielu miast na całym świecie. W dzisiejszych czasach nikt chyba nie wyobraża sobie już rezygnacji z powstawania tego typu obiektów. Istotne jest zespojenie ich z otaczającym terenem i maksymalne ograniczenie ich negatywnego wpływu. I właśnie to zadanie w głównej mierze spoczywa na projektantach.

Koncepcja projektowa

Założenia do projektu

Integracja z otoczeniem

Projektowany budynek i jego otoczenie zostały potraktowane jako integralna część miasta. Układ poszczególnych elementów budynku i obszaru zagospodarowania, a także ciągi piesze i mała architektura mają za zadanie zespajać się ze sobą i sąsiadującymi częściami miasta, tworząc jeden wspólny „organizm”.

Stworzenie bryły o formie przyciągającej ludzi

Opracowując formę obiektu, starano się stworzyć budynek rzucający się w oczy, a jednocześnie niezakłócający panoramy miasta, a poprawiający jego ogólny krajobraz, w którym nowy element zapisałby się jako istotny punkt odniesienia.

Oryginalność architektury opiera się bardzo często na poszczególnych detalach, takich jak: materiał, gra światłem, kreatywna geometria kształtów. Większość twórców stara się stworzyć swój niepowtarzalny styl, lecz bez względu na rodzaj i kształt formy, najważniejsza jest siła ekspresji i właściwe oddziaływanie na odbiorcę.

Zaprojektowanie ciekawej i zróżnicowanej funkcji

Aby zainteresować społeczność, nie tylko lokalną, ale także inwestorów i najemców z innych części świata, należało stworzyć miejsce wielofunkcyjne. Zaprojektowano obiekt tak, aby mógł gościć wszelkiego rodzaju kongresy, konferencje, kameralne koncerty czy spektakle teatralne, wystawy i inne wydarzenia kulturalne oraz społeczne. Ponadto obiekt pełni również funkcję handlową oraz znajdują się w nim drobne usługi. W przeważającej jego części znajdują się powierzchnie biurowe. Dzięki stworzeniu takiego centrum, prestiż okolicy znacznie wzrośnie.

Rozwiązanie w skali urbanistycznej

Bardzo ważnym elementem będącym częścią budowy obiektu wysokościowego są rozwiązania w skali urbanistycznej. Wielofunkcyjny budynek potrzebuje harmonijnego otoczenia zapewniającego dobre wrażenia wizualne oraz będącego funkcjonalnym i ciekawym obszarem. Projektując budynek wysokościowy (tym bardziej będący najwyższym budynkiem zarówno w mieście, jak i kraju), należy szczególną uwagę zwrócić na jego wpływ na otoczenie i odwrotnie.

Projekt zagospodarowania terenu

W wyniku przeprowadzonych analiz opracowano koncepcję projektową zabudowy o łącznej powierzchni 2709,67 m².

Całość założenia składa się z następujących elementów:

• trzy wieże budynku o powierzchni zabudowy: 1543,35 m²,
• trzy zespoły wind zewnętrznych o powierzchni zabudowy: 42,73 m²,
• łączniki między wieżami o powierzchni w płaszczyźnie poziomej: 297,24 m²,
• windy samochodowe wraz z przylegającą klatką schodową i zespołem wind osobowych na potrzeby parkingu podziemnego o powierzchni zabudowy: 180,28 m²,
• klatka schodowa wraz z zespołem wind osobowych na potrzeby parkingu podziemnego o powierzchni zabudowy: 84,38 m²,
• pochylnia samochodowa o powierzchni: 172,69 m²,
• akwarium o powierzchni: 323,68 m².

Komunikacja kołowa odbywać się będzie za pośrednictwem ulicy Chmielnej. Parkingi dla samochodów osobowych znajdują się w części podziemnej. Dojazd do nich prowadzi poprzez pochylnię dla samochodów osobowych oraz za pośrednictwem wind samochodowych dostępnych bezpośrednio z ulicy.

Ciągi piesze na działce projektuje się utwardzone płytami kamiennymi. Przewidziana została zieleń na działce w postaci traw i krzewów niskopiennych oraz drzew ozdobnych.

Powierzchnie

• Powierzchnia zabudowy: 1924,15 m²
• Powierzchnia całkowita: 157 134,54 m²
• Kubatura nadziemna: 557 859,81 m³
• Kubatura podziemna: 253 400,76 m³
• Maksymalna wysokość budynku: 358,75 m
• Zagłębienie pod powierzchnię terenu: 39,50 m

Łączna liczba miejsc parkingowych zaprojektowanych w opracowaniu wynosi 1700 szt., w tym 40 miejsc dla osób niepełnosprawnych.

Zakłada się, iż z racji usytuowania działki budowlanej, która leży w mocno skomunikowanej części miasta, zdecydowana większość użytkowników obiektu, będzie przemieszczała się za pośrednictwem komunikacji zbiorowej.

Opis architektury obiektu

Funkcja i przeznaczenie obiektu

Projektowany obiekt to budynek usługowy, wielofunkcyjny. Podstawową funkcją budynku jest funkcja biurowa, jednak poza nią istnieją tam bardzo różnorodne i zróżnicowane rodzaje usług.

Począwszy od garaży podziemnych, zlokalizowanych na kondygnacjach od -1 do -12, do których dostęp istnieje za pośrednictwem pochylni zjazdowych, poprzez dwa zespoły wind osobowych i dwie klatki schodowe z poziomu 0 oraz za pośrednictwem wind dla samochodów osobowych.

Kondygnacja -1 zlokalizowana na poziomie -7,50 m – znajdują się tam różnego rodzaju usługi: sklepy z odzieżą, perfumerie oraz jubiler. Z tego poziomu istnieje bezpośrednie przejście do garaży podziemnych. Z poziomu 0 można dostać się do części handlowej podziemnej na kilka sposobów. Prowadzą tam schody ruchome – po dwie pary w każdym kierunku, windy i schody zlokalizowane wewnątrz wież, windy zewnętrzne zlokalizowane poza wieżami.

Na poziomie 0, czyli parterze, poza recepcją w każdej wieży, znajdują się punkty usługowe: salon piękności, sklep z artykułami spożywczymi, sklep monopolowy, bar szybkiej obsługi, a także pomieszczenie monitoringu.

Na kondygnacjach powtarzalnych, bez łączników łączących poszczególne wieże, znajdują się pomieszczenia biurowe, sale konferencyjne oraz pomieszczenia socjalne.

Na kondygnacjach powtarzalnych z łącznikami rozmieszczonymi co dziewięć kondygnacji znajdują się różnego rodzaju usługi. Kondygnacje te zostały potraktowane tematycznie – na danym poziomie w płaszczyźnie trzech wież znajdują się usługi o podobnej tematyce. I tak – na kondygnacji 9, 18 i 27 znajdują się różnego rodzaju restauracje z kuchnią z całego świata. Na kondygnacji 36 znajdują się gabinety lekarskie. Kondygnacja 45 mieści punkty spa (salony masażu, sauny itd.). Na kondygnacji 54 znajdują się studia nagraniowe i sale prób dla zespołów muzycznych. Na kondygnacji 63 znajdują się pomieszczenia przeznaczone na kameralne spektakle teatralne i koncerty akustyczne. Kondygnacja 72 została przeznaczona na różnego rodzaju wystawy muzealne. Na kondygnacji 81 znajduje się szkoła języków obcych. Kondygnacja 90 mieści siłownie i kluby fitness. Na kondygnacjach 99, 100 i 101 znajduje się centrum rozrywkowe – kluby nocne wraz ze strefami kulinarnymi, miejscami przeznaczonymi dla różnego rodzaju pokazów i imprez okolicznościowych.

Wysokości poszczególnych kondygnacji wynoszą:

• poziomy garaży podziemnych = 2,50 m
• poziom -7,50 = 5,50 m
• poziom 0,00 = 4,00 m
• kondygnacje powtarzalne = 3,00 m.

Każda kondygnacja nadziemna oraz kondygnacja na poziomie -7,50 m jest wyposażona w toalety: damską, męską i dla osób niepełnosprawnych. Przez wszystkie kondygnacje biegnie szyb przeznaczony na umiejscowienie przewodów instalacyjnych. Jest do niego dostęp z poziomu każdej kondygnacji.

Forma architektoniczna obiektu

Elementem dominującym w projektowanym budynku są trzy okrągłe wieże główne, usytuowane na wierzchołkach (wirtualnego) trójkąta, na którego bokach, w środku rozpiętości między wieżami głównymi, znajdują się trzy okrągłe wieże mniejsze, w których znajdują się zespoły wind dostępnych z zewnątrz budynku. Wieże mniejsze łączą się ramionami z wieżami głównymi co dziewięć kondygnacji, czyli co 31,50 m. Ramiona łączące poszczególne wieże mają formę szklanej rury. Na każdym połączeniu wind zewnętrznych z poziomymi łącznikami zaprojektowano komunikację wokół windy, tworzącą na zewnątrz formę kuli. Wieże główne zwieńczone są półokrągłymi kopułami, natomiast wieże mniejsze są zakończone kulą. Wysokość maksymalna budynku wynosi 358,75 m.

Elewacje wszystkich wież i łączników zaprojektowano jako przeszklone, z poziomym żebrowaniem, tworząc wrażenie, że budynek jest częścią jakiegoś bliżej nieokreślonego, futurystycznego mechanizmu. Dodatkowym detalem elewacyjnym jest obszar między 81 a 91 piętrem, w którym znajdują się poziome turbiny wiatrowe – tworząc zagęszczenie poziomych pasów i rozbijając tym samym rytm pasów elewacyjnych. Warto wspomnieć, że zastosowane w elewacjach ściany szklane charakteryzują się odpornością na oddziaływanie niekorzystnych czynników atmosferycznych m.in. zdecydowanie wyższego natężenia wiatrów, na dużych wysokościach, a także konstrukcją, która z powodzeniem przenosi obciążenia powstałe na skutek wychylania się wieżowca. W budynku zaprojektowano ściany osłonowe podwójne, które obok działania w roli bufora cieplnego są wykorzystywane także do przewietrzania pomieszczeń i ochrony akustycznej. Zastosowana fasada składa się z dwóch warstw: wewnętrznej z przeszkloną przegrodą termoizolacyjną oraz zewnętrznej – pojedynczej warstwy szkła osadzonej w ramie.

Istotnym elementem, dodającym uroku całości, jest ogromne akwarium, znajdujące się w centrum usytuowania wież. Górna warstwa akwarium to przeszklenie poziome w poziomie 0, pełniące jednocześnie funkcję efektownej posadzki na zewnątrz budynku. W płaszczyźnie poziomej ma kształt okręgu o średnicy 20 m, w płaszczyźnie pionowej zaś tworzy półelipsę o głębokości 4 m. Dolna powierzchnia zbiornika jest jednocześnie częścią sufitu w obszarze galerii handlowej w poziomie -1. Można zatem poprzez zbiornik spojrzeć na zewnątrz budynku i na odwrót – podziemna galeria handlowa jest widoczna z poziomu chodnika na zewnątrz, przez pryzmat oświetlonego akwarium, z roślinnością i dużymi okazami ryb.

Aspekty ekologiczne i ekonomiczne

W dzisiejszych czasach niezwykle istotnymi elementami, które należy brać pod uwagę w projektowaniu budynków, są kwestie związane z ekonomią i ekologią. Poza wyścigami wysokościowymi, nowymi pomysłami na wykorzystanie przestrzeni miejskiej, mamy do czynienia także z innowacjami pomagającymi żyć bardziej w zgodzie z naturą i jednocześnie pozwalającymi na większe oszczędności.

W danym projekcie kilka elementów pełni taką właśnie funkcję, są nimi:

• turbiny wiatrowe, poziome, pozwalające na zaopatrzenie budynku w energię elektryczną,
• część elementów elewacji pełni funkcję paneli fotowoltaicznych, dostarczając do budynku energię służącą do ogrzewania wody,
• na szczycie kopuły zaprojektowano czerpnię wody opadowej, która zostanie wykorzystana w spłuczkach toalet i łazienek,
• systemy sterowania oświetleniem wewnętrznym i zewnętrznym, w zależności od obecności osób w pomieszczeniach oraz ich ruchu,
• systemy łączenia klimatyzacji z wentylacją naturalną,
• systemy pozwalające na maksymalne wykorzystanie światła naturalnego,
• pozyskiwanie energii geotermalnej, za pośrednictwem pali fundamentowych.

Aspekty zapewniające większy komfort i bezpieczeństwo użytkowników

W celu zwiększenia komfortu użytkowników obiektu zostaną w nim zainstalowane:

• systemy wentylacyjne, klimatyzacyjne i sterowanie ogrzewaniem, skoordynowane ze stanem pogody,
• systemy kontroli dostępu, zintegrowane z systemami alarmowymi i monitoringiem,
• zintegrowane systemy zarządzania budynkiem,
• automatyzacja ochrony przed pożarem,
• systemy zabezpieczenia ludzi przed agresją zewnętrzną,

Komunikacja w budynku

Budynek posiadający 101 kondygnacji nadziemnych i 12 kondygnacji podziemnych musi posiadać sprawną komunikację. Najistotniejszym elementem są tu windy. W zaprojektowanym budynku jest kilka rodzajów wind do transportu pionowego.

Windy wewnętrzne – zaprojektowano w środku każdej wieży jeden szyb windowy. W celu ograniczenia jego gabarytów zdecydowano się na opracowanie niestandardowego rozwiązania. W pojedynczym szybie windowym znajdować się będzie 10 wind, które będą miały możliwość obrotu wokół własnej osi, dzięki czemu będą mogły mijać się z innymi windami, przemieszczającymi się w odwrotnym kierunku. Zgodnie z przepisami ppoż. windy w tego typu obiektach winny posiadać przedsionek. Z tego powodu pod każdą windą znajdować się będzie platforma, która będzie się wysuwała każdorazowo po zatrzymaniu się windy na określonej kondygnacji i będzie pełniła funkcję podłogi w przedsionku. Cały szyb windowy oraz windy zaprojektowano jako przeszklone. Każda winda posiada dwie pary drzwi rozsuwanych.

Windy zewnętrzne – zostały zaprojektowane w celu zwiększenia przepustowości komunikacji pionowej. Budynek posiada trzy zespoły wind zewnętrznych (każdy zespół to cztery windy, dostępne bezpośrednio z zewnątrz budynku). Windy te zatrzymują się co dziewięć kondygnacji (piętra z usługami tematycznymi) i pozwalają na przemieszczanie się pomiędzy poszczególnymi wieżami. Są to tzw. szybkie windy. Tak jak w przypadku wind wewnętrznych, windy zewnętrzne są całkowicie przeszklone.

Windy osobowe do obsługi garaży podziemnych – zostały zaprojektowane w dwóch zespołach – cztery i trzy windy. Są dostępne z poziomu 0 i obsługują 12 kondygnacji garaży podziemnych.

Windy samochodowe do obsługi garaży podziemnych – zostały zaprojektowane jako 4-stanowiskowe, jednakże aby zwiększyć ich wydajność, tak jak w przypadku wind wewnętrznych w głównych wieżach, zastosowano tu mechanizm pozwalający na funkcjonowanie jednocześnie 20 platform windowych, przemieszczających się także w poziomie, dzięki czemu windy przemieszczające się w tej samej płaszczyźnie pionowej w przeciwnych kierunkach, mogą się ze sobą minąć.

Wszystkie windy są sterowane automatycznie za pomocą określonych algorytmów. Samochód wjeżdżający z ulicy jest automatycznie przewożony na kondygnację, gdzie znajdują się wolne miejsca parkingowe (o ile kierowca nie zdecyduje inaczej).

Schody ruchome – zaprojektowano jako jeden z elementów komunikacji, między poziomem 0 na zewnątrz budynku a podziemną częścią handlową, tworząc tym samym udogodnienie w pokonaniu różnicy poziomów wynoszącej 7,5 m.

Klatki schodowe tradycyjne – zaprojektowano w każdej wieży budynku oraz dwie obsługujące parking podziemny.

Pochylnia dla samochodów osobowych – zaprojektowana do obsługi 12 pięter parkingu podziemnego.

Pisząc o komunikacji w budynku, warto nadmienić, iż pod tym względem obiekt jest całkowicie przystosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych.

Podsumowanie

Pracując nad danym tematem, zdawałem sobie sprawę, że projektując budynek wysokościowy, należy zwrócić szczególną uwagę na jego formę architektoniczną, gdyż w przypadku tego rodzaju obiektów ma to zasadnicze znaczenie. Wpływ budynków o dużych gabarytach na otoczenie jest ogromny, nie tylko w skali lokalnej, ale także w skali regionu, a nawet kraju. Wybudowanie każdego obiektu wysokościowego odbija się szerokim echem na całym świecie i bardzo często określa w pewnych obszarach sposób postrzegania danego kraju.

Kolejnym istotnym elementem, na który starano się zwrócić uwagę w niniejszym artykule, to ekonomia związana z wykorzystaniem działki budowlanej. Na stosunkowo małym obszarze udało się skupić dość dużą powierzchnię użytkową, wszelkich usług oraz zlokalizować miejsca postojowe dla samochodów osobowych w całości w części podziemnej, co pozwoliło dużą część terenu na powierzchni przeznaczyć na inne cele.

Projektując budynek wysokościowy w dzisiejszych czasach, korzystamy z najnowszych zdobyczy techniki, najlepszych dostępnych technologii, nie zapominając także o ekologii. W artykule zawarto szczyptę każdego z tych elementów, prezentując w ogólnej formie część innowacyjnych pomysłów.

Ogólnym zamysłem było stworzenie budynku i przestrzeni wokół niego, który będzie wywierał silne pozytywne wrażenie na obserwatorze i użytkowniku, będąc jednocześnie miejscem przyjaznym, funkcjonalnym i nowoczesnym. Czy to się udało? Pozostawiam to do Państwa oceny.