Przewodnik po świadectwach energetycznych

W artykule omówiono, jak wygląda świadectwo energetyczne, ile kosztuje oraz czym różni się od charakterystyki energetycznej.

Guide to energy certificates

The article discusses the energy certificate template, its cost and how it differs from energy performance certificate.

Świadectwo charakterystyki energetycznej, znane również jako świadectwo energetyczne, jest obecne w polskim prawie od wielu lat. Dokument ten jest generowany na podstawie oceny energetycznej budynku, umożliwiając określenie zapotrzebowania na energię konieczną do jego ogrzewania, wentylacji, przygotowywania ciepłej wody, oświetlenia i klimatyzacji. Pomaga to również w przybliżonym oszacowaniu kosztów eksploatacji nieruchomości. Do tej pory świadectwo to było wymagane przede wszystkim podczas transakcji sprzedaży czy wynajmu budynku lub jego części.

Czytaj też: Charakterystyka energetyczna budynku

Od 28 kwietnia 2023 r. obowiązuje nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków [1], która wprowadza dodatkowe wymogi dotyczące świadectwa energetycznego. Zgodnie z nowymi przepisami, obowiązek posiadania świadectwa będzie ciążył na:

• właścicielach lub zarządcach budynków wybudowanych przed 2009 r., poddawanych modernizacji,
• inwestorach indywidualnych i deweloperach, gdzie kopia świadectwa będzie dołączona do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie, z wyjątkiem budynków mieszkalnych o powierzchni do 70 m², wybudowanych na własne potrzeby mieszkalne,
• właścicielach lub zarządcach nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub wynajmu,
• każdej osobie sprzedającej, zbywającej spółdzielcze prawo do lokalu lub wynajmującej mieszkanie.

Dodatkowo, inwestorzy realizujący projekty domów o powierzchni nieprzekraczającej 70 m² również są zwolnieni z obowiązku przedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej na etapie realizacji zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Nowelizacja ma na celu dostosowanie krajowych przepisów do norm unijnych oraz promowanie działań mających na celu poprawę efektywności energetycznej nieruchomości.

Jak wygląda świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne budynku zawiera różne parametry techniczno-użytkowe oraz wskaźniki energii użytkowej, końcowej i pierwotnej. Wskaźnik energii pierwotnej (Ep) prezentowany jest graficznie na suwaku energetycznym.

Parametry techniczno-użytkowe obejmują:

• rodzaj budynku,
• przeznaczenie budynku,
• rok oddania do użytkowania,
• metodę wyznaczania charakterystyki energetycznej,
• powierzchnię użytkową,
• datę ważności świadectwa.

Wskaźniki energetyczne symbolizowane są jako Eu, Ek, Ep, a wyrażone są w [kWh/(m²·rok)], pomagając ocenić zużycie energii budynku na jednostkę powierzchni.

Wskaźnik energii użytkowej (Eu) wskazuje obliczeniową ilość energii niezbędną do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody w idealnych warunkach, zakładając, że wszystkie systemy w budynku działają z efektywnością 100%. Jednak w rzeczywistości występują straty energii związane z dystrybucją, transportem i regulacją w instalacjach.

Wskaźnik energii końcowej (Ek) uwzględnia te straty, informując o faktycznym zużyciu energii w budynku.

Wskaźnik energii pierwotnej (Ep) jest szczególnie istotny dla organów administracji architektoniczno-budowlanej. Ponieważ odnosi się on do rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną, przeliczoną na jednostkę powierzchni, uwzględniając także współczynniki nakładu wi, przypisane do różnych rodzajów paliw. Przykładowo dla biomasy jest on niski i wynosi 0,2, natomiast dla węgla kamiennego to 1,1, a dla energii elektrycznej aż 2,5. Warto również dodać, że od 2021 r. wartość wskaźnika energii pierwotnej Ep została zaostrzona do poziomu 70 kWh/(m²·rok).

Kto może sporządzać świadectwa energetyczne?

Art. 17 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. precyzyjnie określa kwalifikacje, jakie musi posiadać osoba wydająca świadectwo energetyczne budynku. Aby móc wydać takie świadectwo, osoba ta musi spełniać następujące kryteria:

• posiadać pełną zdolność do czynności prawnych,
• nie być skazaną prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe,
• ukończyć studia wyższe zakończone uzyskaniem tytułu zawodowego w określonych dziedzinach technicznych, takich jak architektura czy inżynieria, lub studia podyplomowe, które koncentrują się na zagadnieniach związanych z charakterystyką energetyczną budynków, audytami energetycznymi, budownictwem energooszczędnym oraz odnawialnymi źródłami energii,
• posiadać uprawnienia budowlane zgodnie z art. 14 ust. 1 Prawa budowlanego [2].

W świetle powyższych przepisów przy opracowywaniu świadectwa energetycznego projektowanego budynku możliwe jest zaangażowanie zarówno specjalistów posiadających formalne kwalifikacje projektowe, jak i osób, które zdobyły uprawnienia umożliwiające opracowywanie świadectw charakterystyki energetycznej. Ostateczna decyzja odnośnie do wyboru osoby sporządzającej dokument leży po stronie inwestora, który powinien dokonać wyboru w oparciu o kompetencje i kwalifikacje poszczególnych kandydatów.

Nowelizacja ustawy uwzględnia także wyjątki dotyczące obowiązku sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Nie jest on wymagany dla już istniejących budynków, ich części lub lokali, które wykorzystywane są wyłącznie na własny użytek i nie są przedmiotem transakcji, takich jak najem czy sprzedaż. Dodatkowo, inwestorzy realizujący projekty domów o powierzchni nieprzekraczającej 70 m² również są zwolnieni z obowiązku przedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej na etapie realizacji zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Koszt sporządzenia świadectwa energetycznego nieruchomości zależy od różnych czynników. Ceny mogą się różnić przede wszystkim ze względu na:

• lokalizację nieruchomości,
• powierzchnię budynku,
• przeznaczenie budynku (np. koszty związane z domem jednorodzinnym będą inne niż w przypadku budynku wielorodzinnego, produkcyjnego czy biurowego),
• dostępność dokumentacji technicznej, w tym złożoność architektoniczna budynku, konstrukcja przegród zewnętrznych i wewnętrznych, oraz rodzaj zastosowanych instalacji.

Przykładowe koszty sporządzenia świadectwa energetycznego mogą wynosić od 300 do 1000 zł. Ceny różnią się w zależności od miasta. W Warszawie za świadectwo energetyczne mieszkania zapłacimy ok. 800 zł, a za dom jednorodzinny lub lokal usługowy do 200 m² – ok. 1000 zł. W Krakowie koszty te wynoszą odpowiednio od 500 zł dla lokalu mieszkalnego, od 1200 zł dla domu jednorodzinnego oraz od 2500 zł dla budynku wielorodzinnego wzwyż.

Świadectwo energetyczne jest ważne przez 10 lat od momentu jego sporządzenia, ale może wymagać wcześniejszego odnowienia, jeśli przeprowadzona zostanie modernizacja wpływająca na efektywność energetyczną budynku, np. docieplenie elewacji, wymiana stolarki okiennej oraz zmiana źródła ciepła.

Kara za brak świadectwa energetycznego?

Brak świadectwa charakterystyki energetycznej oraz nieprawidłowości związane z jego realizacją wiążą się z konkretnymi konsekwencjami prawnymi:

• dla osób sporządzających świadectwa charakterystyki energetycznej rygor odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń,
• dla właścicieli nieruchomości za niedołączenie dokumentu np. w przypadku sprzedaży czy wynajmu nieruchomości grozi kara grzywny – jej górna granica nie została podana w ustawie.

Ponadto, nowelizacja wprowadza szczegółowy katalog wykroczeń związanych z nieprawidłowościami w realizacji obowiązków, takich jak niespełnienie wymogów prawnych przy sporządzaniu świadectw czy nieprzechowanie wymaganych dokumentów przez określony czas.

Świadectwo energetyczne a audyt energetyczny

Świadectwo energetyczne jest dokumentem obowiązkowym przy wynajmie czy sprzedaży nieruchomości oraz w przypadku dużych obiektów użyteczności publicznej. Jest również niezbędne, gdy ubiegamy się o dofinansowanie z programów takich jak „Moje Ciepło”. Istotne jest jednak, by pamiętać, że obok świadectwa energetycznego istnieje również audyt energetyczny. Ten drugi dokument sporządzany jest głównie z myślą o przedsięwzięciach termomodernizacyjnych. W odróżnieniu od świadectwa energetycznego, audyt energetyczny zawiera propozycje zmian termomodernizacyjnych, prognozy przyszłego zużycia energii oraz szczegółowy kosztorys planowanego przedsięwzięcia.

Choć audyt energetyczny nie jest wymagany prawnie, umożliwia on ubieganie się o różnorodne formy dofinansowania, które mają na celu poprawę efektywności energetycznej budynków. Jest często niezbędny do uzyskania pozytywnej oceny wniosków w ramach wielu programów, takich jak „Czyste Powietrze”. Audyt energetyczny oferuje więcej niż ocenę stanu energetycznego obiektu, zawiera również propozycje modernizacji, oszacowanie kosztów ich realizacji oraz przewidywane oszczędności energetyczne i finansowe.

Literatura

1. Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. DzU z 2021 r., poz. 497 z późn. zm.).
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. DzU z 2023 r., poz. 682 z późn. zm.).