Wady w budownictwie

***

Wady w budownictwie stanowią istotny problem techniczno-prawny, który może prowadzić do poważnych konsekwencji zarówno dla inwestorów, wykonawców, jak i użytkowników obiektów budowlanych. Celem artykułu jest zwiększenie świadomości na temat znaczenia jakości w budownictwie oraz promowanie najlepszych praktyk w branży.

Defects in construction are a significant technical and legal problem that can lead to grave consequences for investors, contractors, and users of buildings. The aim of this article is to increase awareness of the importance of quality in construction and to promote best practices in the industry.

***

W budownictwie występują wady widoczne i wady ukryte. Na podstawie szczegółowej analizy przepisów spróbujemy zdefiniować pojęcie wady oraz wskażemy, czym jest wada ukryta. W tym zakresie w pierwszej kolejności przychodzi nam z pomocą Kodeks cywilny, który w art. 556 i następnych definiuje wady fizyczne rzeczy, w tym budynków, jako odstępstwa od umowy, które zmniejszają ich wartość lub użyteczność. Poniżej przytaczamy te regulacje:

„Art. 556. Rękojmia za wady fizyczne i prawne rzeczy

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia).

Art. 556¹. Wada rzeczy

§ 1. Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,
2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór,
3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,
4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako producent.

§ 3. Rzecz sprzedana ma wadę także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.

Przeczytaj też: Ścienne i dachowe płyty warstwowe – jak uniknąć błędów przy ich stosowaniu

Art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, rękojmia za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Oznacza to, że sprzedawca odpowiada za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, nawet jeśli wada ujawniła się później”.

Należy zauważyć, że Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane nie definiuje bezpośrednio pojęcia wady czy wady ukrytej. W kontekście występowania wad w budynku wart jest przytoczenia art. 5 Wymogi wobec obiektu budowlanego tej ustawy w brzmieniu:

„1. Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:

1) spełnienie podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych określonych w załączniku I do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) Nr 305/2011 z dnia 9 marca 2011 r. ustanawiającego zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych i uchylającego dyrektywę Rady 89/106/EWG (Dz. Urz. UE L 88 z 04.04.2011, str. 5, z późn. zm.), dotyczących:

1. nośności i stateczności konstrukcji,
2. bezpieczeństwa pożarowego,
3. higieny, zdrowia i środowiska,
4. bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów,
5. ochrony przed hałasem,
6. oszczędności energii i izolacyjności cieplnej,
7. zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych;

2) warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie:

1. zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,
2. usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów,

2a) możliwość dostępu do usług telekomunikacyjnych, w szczególności w zakresie szerokopasmowego dostępu do Internetu,

3) możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego,

4) niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r. (DzU z 2012 r., poz. 1169 oraz z 2018 r., poz. 1217), w tym osoby starsze,

4a) minimalny udział lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym,

5) warunki bezpieczeństwa i higieny pracy,

6) ochronę ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej,

7) ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską,

8) odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej,

9) poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej,

10) warunki bezpieczeństwa i ochrony zdrowia osób przebywających na terenie budowy.

2. Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1–7.

2a. W nowych budynkach oraz istniejących budynkach poddawanych przebudowie lub przedsięwzięciu służącemu poprawie efektywności energetycznej w rozumieniu przepisów o efektywności energetycznej, które są użytkowane przez jednostki sektora finansów publicznych w rozumieniu przepisów o finansach publicznych, zaleca się stosowanie urządzeń wykorzystujących energię wytworzoną z odnawialnych źródeł energii oraz umożliwiających wytwarzanie energii z takich źródeł, a także technologie mające na celu budowę budynków o wysokiej charakterystyce energetycznej.

2b. W przypadku robót budowlanych polegających na dociepleniu budynku, obejmujących ponad 25% powierzchni przegród zewnętrznych tego budynku, należy spełnić wymagania minimalne dotyczące energooszczędności i ochrony cieplnej przewidziane w przepisach techniczno-budowlanych dla przebudowy budynku”.

Ponadto przepisy zawarte w przytoczonej Ustawie Prawo budowlane nakładają na inwestora, właściciela i uczestników procesu inwestycyjnego, jakim jest projektant, kierownik budowy i inspektor nadzoru określone obowiązki, których zaniechanie może prowadzić do powstania wad. Wady w tym kontekście mogą wynikać z niezgodności wykonania z projektem lub przepisami techniczno-budowlanymi, zasadami umiejętności i wiedzy budowlanej, niezgodnego z prawem wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych. W tym kontekście wadą budynku będą odstępstwa od wymienionych powyżej warunków podstawowych, czyli przykładowo braku wymaganej nośności i stateczności elementów konstrukcyjnych, braku możliwości zapewnienia higienicznych warunków bytowania, izolacyjności termicznej czy możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego obiektu.

Kolejnym bardzo istotnym dokumentem jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Określają one szczegółowe wymagania dotyczące m.in. bezpieczeństwa konstrukcji, izolacyjności cieplnej, ochrony przed hałasem i drganiami. Za wady w tym kontekście należy uznać niespełnienie przez budynek lub jego elementy tych wymagań. Przykładem takiej wady może być niespełnienie przez elementy budynku wymagań opisanych w art. 204 Stany graniczne nośności i przydatności do użytkowania. W punkcie 3 tego artykułu jest wskazane, że stany graniczne przydatności do użytkowania uważa się za przekroczone, jeżeli wymagania użytkowe dotyczące konstrukcji nie są dotrzymywane. Oznacza to, że w konstrukcji budynku nie mogą wystąpić lokalne uszkodzenia, w tym również rysy, które mogą ujemnie wpływać na przydatność użytkową, trwałość i wygląd konstrukcji, jej części, a także przyległych do niej niekonstrukcyjnych części budynku.

Kolejnymi aspektami zagadnień, w których niezgodność z warunkami zawartymi w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, należy uznać za wady budynku, są sprawy związane z ochroną przed zawilgoceniem i korozją biologiczną. Kwestie te zostały szczegółowo uregulowane w Rozdziale 4. Ochrona przed zawilgoceniem i korozją biologiczną. Poniżej przytaczamy zapisy, wg których niezgodności z tymi przepisami należy uznać za wady budynku:

㤠315. Opady i woda

Budynek powinien być zaprojektowany i wykonany w taki sposób, aby opady atmosferyczne, woda w gruncie i na jego powierzchni, woda użytkowana w budynku oraz para wodna w powietrzu w tym budynku nie powodowały zagrożenia zdrowia i higieny użytkowania.

§ 316. Zabezpieczenie przed wodami gruntowymi

1. Budynek posadowiony na gruncie, na którym poziom wód gruntowych może powodować przenikanie wody do pomieszczeń, należy zabezpieczyć za pomocą drenażu zewnętrznego lub w inny sposób przed infiltracją wody do wnętrza oraz zawilgoceniem.
2. Ukształtowanie terenu wokół budynku powinno zapewniać swobodny spływ wody opadowej od budynku.

§ 317. Izolacja przeciwwilgociowa

1. Ściany piwnic budynku oraz stykające się z gruntem inne elementy budynku, wykonane z materiałów podciągających wodę kapilarnie, powinny być zabezpieczone odpowiednią izolacją przeciwwilgociową.
2. Części ścian zewnętrznych, bezpośrednio nad otaczającym terenem, tarasami, balkonami i dachami, powinny być zabezpieczone przed przenikaniem wody opadowej i z topniejącego śniegu.

§ 321. Kondensacja pary wodnej

1. Na wewnętrznej powierzchni nieprzezroczystej przegrody zewnętrznej nie może występować kondensacja pary wodnej umożliwiająca rozwój grzybów pleśniowych.
2. We wnętrzu przegrody, o której mowa w ust. 1, nie może występować narastające w kolejnych latach zawilgocenie spowodowane kondensacją pary wodnej.
3. Warunki określone w ust. 1 i 2 uważa się za spełnione, jeśli przegrody odpowiadają wymaganiom określonym w pkt 2.2.4. załącznika nr 2 do rozporządzenia.

§ 322. Zagrzybienia

1. Rozwiązania materiałowo-konstrukcyjne zewnętrznych przegród budynku, warunki cieplno-wilgotnościowe, a także intensywność wymiany powietrza w pomieszczeniach, powinny uniemożliwiać powstanie zagrzybienia.
2. Do budowy należy stosować materiały, wyroby i elementy budowlane odporne lub uodpornione na zagrzybienie i inne formy biodegradacji, odpowiednio do stopnia zagrożenia korozją biologiczną.
3. Przed podjęciem przebudowy, rozbudowy lub zmiany sposobu użytkowania budynku, w przypadku stwierdzenia występowania zawilgocenia i oznak korozji biologicznej, należy wykonać ekspertyzę mykologiczną i na podstawie jej wyników – odpowiednie roboty zabezpieczające”.

W orzecznictwie sądowym często pojawiają się sprawy dotyczące wad oraz wad ukrytych w budynkach. Sądy zazwyczaj rozpatrują, czy wada była możliwa do wykrycia przy odbiorze oraz czy wykonawca lub sprzedawca zataił informacje o wadzie. Często pojawia się też pogląd, że wada ukryta występuje w momencie, gdy do jej ustalenia potrzebne jest posiadanie wiedzy specjalistycznej. Przykładem takiego podejścia jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2014 r. sygn. akt II CSK 505/13:

„Do wykrycia wad budynku w postaci stwierdzonych przez biegłego sądowego braków ciągłości projektowanej izolacji termicznej i braku projektowanej izolacji przeciwwodnej niezbędne było posiadanie wiadomości specjalnych w zakresie oceny stanu technicznego budynku, a zatem wykrycia wad mógł dokonać wyłącznie specjalista”.

Podsumowując w myśl przepisów o rękojmi Kodeksu cywilnego oraz uwzględniając przepisy budowlane zawarte w Ustawie Prawo budowlane oraz Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, za wady należy uznać:

• niezgodność stanu istniejącego z przepisami zawartymi w Ustawie Prawo budowlane ze szczególnym uwzględnieniem zapisów zawartych w art. 5 Wymogi wobec obiektu budowlanego,
• niezgodności stanu istniejącego z przepisami zawartymi w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Wymienione powyżej wady należy uznać za ukryte w następujących przypadkach:

• wada lub przyczyny jej występowania były niemożliwe do jej wykrycia podczas prostych wzrokowych oględzin,
• sprzedawca zataił informacje o występowaniu wady,
• do ustalenia wady konieczne było posiadanie wiedzy specjalistycznej oraz przeprowadzenie odpowiednich odkrywek i badań.