Eksploatacja obiektów budowlanych – studium przypadku dla wybranych budynków wielorodzinnych

W artykule: 

• Kontrole (przeglądy) budynków jako element eksploatacji
• Zużycie techniczne obiektów budowlanych
• Ocena stanu technicznego wybranych budynków wielorodzinnych
• Podsumowanie i wnioski

***

W artykule przedstawiono analizę porównawczą wskaźników opisujących stan techniczny i cieplny dwóch wybranych budynków wielorodzinnych w Bydgoszczy. Miarodajne określenie stanu technicznego obiektu budowlanego pozwala na efektywne zaprojektowanie i wykonanie prac remontowych i modernizacyjnych z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawnych.

The article presents a comparative analysis of indicators describing the technical and thermal condition of two selected buildings multi-family buildings in Bydgoszcz. Reliable determination of the condition technical nature of the building allows for effective design and carrying out renovation and modernization works taking into account applicable legal regulations.

***

Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:

1. spełnienie podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych określonych w załączniku I do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) Nr 305/2011 z dnia 9 marca 2011 r. ustanawiającego zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych i uchylającego dyrektywę Rady 89/106/EWG (Dz. Urz. UE L 88 z 04.04.2011, str. 5, z późn. zm.), dotyczących:
   1. nośności i stateczności konstrukcji,
   2. bezpieczeństwa pożarowego,
   3. higieny, zdrowia i środowiska,
   4. bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów,
   5. ochrony przed hałasem,
   6. oszczędności energii i izolacyjności cieplnej,
   7. zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych [1].

Kontrole (przeglądy) budynków jako element eksploatacji

Zgodnie z art. 62 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane [1] obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
   1. elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
   2. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
   3. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
3. okresowej co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2;
4. bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, tzn. czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska;
   1. w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2.

W trakcie kontroli, o której mowa w ust. 1, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

Obowiązek kontroli nie obejmuje właścicieli i zarządców:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2. obiektów budowlanych:
   1. budownictwa zagrodowego i letniskowego,
   2. wymienionych w art. 29 ust. 1 i 2, z wyłączeniem sieci gazowych.

Organ nadzoru budowlanego – w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5–6a, przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c i pkt 2, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny przeprowadzać:

1. osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
2. osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących mogą przeprowadzać także upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa budowli piętrzących.

Szczegółowy zakres kontroli niektórych budowli oraz obowiązek przeprowadzania ich częściej może być określony w innych rozporządzeniach w tym zakresie.

Dowiedz się, na czym polega zużycie obiektu budowlanego oraz jak przeprowadzić analizę stanu technicznego budynku.

Literatura

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (DzU z 1994 r., Nr 89, poz. 414).
2. Maj, „Eksploatacja obiektów budowlanych”, Wydawnictwa Szkolne i Pedagogiczne, Warszawa 2011.
3. D. Bajno, „Metody diagnostyki konstrukcji obiektów budowlanych oraz ustalanie stopnia ich zużycia technicznego”, Wydanie specjalne miesięcznika „IZOLACJE”, 2021.
4. Krajewska, „Określenie stopnia zużycia technicznego obiektów dla okresów wcześniejszych”, zeszyty naukowe nr 205, „Budownictwo” (29), 1997.
5. Michalik, „Zużycie techniczne budynków – kiedy podjąć decyzję o rozbiórce”, www.inżynierbudownictwa.pl (dostęp 18.11.2015).
6. Roszak, „Analiza porównawcza parametrów cieplnych i energetycznych wybranych budynków wielorodzinnych”.
7. Książka Obiektu Budowlanego dla budynku przy ul. Słowiańskiej 1.
8. Książka Obiektu Budowlanego dla budynku przy ul. Modrakowej 80.
9. Świadectwo Charakterystyki Energetycznej Budynku przy ul. Słowiańskiej 1.
10. Świadectwo Charakterystyki Energetycznej Budynku przy ul. Modrakowej 80.
11. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2023 r., poz. 2442).