Techniczne możliwości modernizacji budynków z wielkiej płyty

Stan techniczny budynków wykonanych w latach 1970-1985 w technologiach wielkopłytowych i wielkoblokowych, wykazuje obecnie znaczny stopień zużycia i obniżoną wartość użytkową w odniesieniu do współczesnych wymagań i oczekiwań społecznych [4], [5].

Według współczesnych wymagań normowych, wszystkie budynki mieszkalne, w tym również budynki wielkopłytowe, powinny spełniać kryterium projektowego okresu użytkowania 50 lat, który nie jest równoznaczny z tzw. okresem życia obiektu budowlanego.

Współczesne wymagania stawiane budynkom w zakresie ich energooszczędności i parametrów izolacyjności cieplnej są znacznie bardziej restrykcyjne niż w okresie wznoszenia budynków wielkopłytowych, również z uwagi na dyrektywy unijne ograniczenia emisji CO2 do atmosfery [6]. Obecnie, w ramach remontów bieżących, część zarządców i właścicieli nieruchomości przeprowadza ponowne docieplenia budynków już wcześniej poddanych termomodernizacji, niewystarczającej jednak z uwagi na współcześnie stawiane wymagania. W działaniach tych spotkać można również problemy natury technicznej, nowe warstwy izolacyjne dodatkowo dociążają wieszaki betonowej warstwy fakturowej w systemowych ścianach trójwarstwowych, w skrajnych przypadkach nośność łączników może okazać się niewystarczająca (FOT. 1-2) i konieczne staje się ich dodatkowe wzmocnienie [7].

Pianka natryskowa EXY Spray 09 w termomodernizacji >>

Wielu specjalistów z dziedziny architektury, urbanistyki i inżynierii pojmuje problem budownictwa wielkopłytowego w aspekcie rewitalizacji osiedli mieszkaniowych, czyli przekształcenia miejskiej dzielnicy lub innego wyodrębnionego obszaru miasta będącej w stanie kryzysu. Współcześnie niezbędnym przedsięwzięciem w obszarze wielkiej płyty jest niewątpliwie modernizacja przestrzeni mieszkalnej, tzn. przekształcenia funkcjonalno-przestrzenne mieszkań oraz przestrzeni wspólnej wewnątrz i na zewnątrz budynku [8].

Ocena stanu technicznego

Możliwości techniczne modernizacji budownictwa uprzemysłowionego uzależnione są ściśle od stanu technicznego tych obiektów. Dokonując szacunkowej oceny stopnia bezpieczeństwa konstrukcji użytkowanych budynków wielkopłytowych, należy stwierdzić, czy obiekt spełnia wymagania formalne sformułowane w obowiązujących dzisiaj przepisach oraz czy aktualny stan techniczny budynku nie odbiega zasadniczo od przyjętych rozwiązań projektowych [9-12].

Analizując zagadnienie niezawodności budynków wielkopłytowych, podstawowym elementem oceny jest stan techniczny ścian zewnętrznych, w szczególności możliwość powstania zagrożenia wynikającego z konstrukcji połączenia warstw fakturowych ścian trójwarstwowych; dotychczasowe doświadczenia pozwalają twierdzić, że stan ten może być niedostateczny z uwagi na występowanie nieprawidłowych łączników stalowych i nadmierne ich obciążenie. Z prowadzonych badań i dyskusji środowiskowych [7] wynikają obecnie wątpliwości, czy ściany trójwarstwowe, przed dodatkową termomodernizacją powinny podlegać obligatoryjnym działaniom eksperckim czy wręcz obowiązkowemu wzmocnieniu połączenia warstw ściennych i izolacyjnych dodatkowymi kotwami (FOT. 3-5)

Specyfikacje techniczne, w okresie wznoszenia wielkiej płyty, wymagały stosowania wieszaków ze stali odpornych na korozję lub stali zwykłych węglowych z naddatkami na korozję (system OWT), czasowo również dopuszczano stale zwykłe węglowe z powłokami cynkowymi lub aluminiowymi. Dotychczas przeprowadzone w skali mikro badania in situ wykazały, że na wieszaki stosowano również stale zwykłe gatunków St0, St0SX, St0SY, stale odporne na korozję, stale chromowe (bez dodatków niklu) oraz stale gatunku H13N4G9. Stale węglowe zwykłej jakości w warunkach eksploatacji budynków ulegają korozji powierzchniowej w warstwie izolacji, a obserwowany postęp korozji jest zwykle nieznaczny.

Szczegółowe badania stanu łączników ścian trójwarstwowych pozwoliły [7] również zauważyć, że głównym problemem w budownictwie wielkopłytowym był brak stali nierdzewnej właściwej jakości do wykonania połączeń ścian (wieszaków i szpilek). Wykonane dotychczas badania w budynkach wielkopłytowych ujawniły pęknięcia wieszaków ze stali H13N4G9 (również kruche w wyniku korozji międzykrystalicznej) występujące w całym przekroju w miejscach zagięć i prostopadłe do osi prętów. Zastosowanie w łącznikach oszczędnościowej (przy zmniejszonej zawartości niklu do 4% i wprowadzeniu dodatku manganu) stali gatunku H13N4G9, przy nieprawidłowych procesach jej produkcji (brak odpuszczania i trawienia) i pomimo zachowania proporcji składu chemicznego, nie gwarantowało spełnienia wymagań w zakresie trwałości i wytrzymałości połączenia.

W ocenie izolacyjności cieplnej przegród budynków wielkopłytowych stwierdzono pogorszenia ich izolacyjności cieplnej z uwagi na stosowanie betonów o zwiększonej gęstości oraz różne wady wykonania lub uszkodzenia warstwy izolacji cieplnej. Miejscami o najniższej izolacyjności były połączenia ścian szczytowych i podłużnych ze stropem nad piwnicą, złącza pionowe ścian ze ścianami logii, złącze pionowe ścian szczytowych z podłużnymi, gdzie nie stosowano izolacji cieplnej lub montowano wkładki styropianowe o grubości zaledwie 2 cm. W pomieszczeniach, w których intensywność wentylacji nie jest dostosowywana przez lokatorów do emisji wilgoci, prowadzi to na ogół do występowania powierzchniowej kondensacji powierzchniowej pary wodnej oraz rozwoju zagrzybienia [6].

Ochrona przed hałasem i drganiami budynków wielkopłytowych polega [13] na ocenie istniejących lub wprowadzeniu dodatkowych rozwiązań zabezpieczających przed:

• przenikaniem do budynku hałasów zewnętrznych (np. komunikacyjnych),
• występowaniem hałasów pochodzących od źródeł wewnętrznych stanowiących techniczne wyposażenie budynku,
• rozprzestrzenianiem się hałasów bytowych związanych z użytkowaniem budynku zgodnie z jego przeznaczeniem,
• drganiami pochodzącymi od źródeł zewnętrznych (np. od tras komunikacyjnych) i wewnętrznych (np. od wyposażenia technicznego budynku) stwarzających dyskomfort dla użytkowników budynku.

Powyższy zakres ochrony akustycznej uwzględniony jest w przepisach budowlanych poprzez określenie wymagań odnośnie parametrów akustycznych budynku. Wymagania te są niezależne od konstrukcji budynku, wynikają, bowiem, z potrzeb użytkowników budynku. Stopień uzyskanej ochrony akustycznej zależy natomiast od układów funkcjonalnych budynku, zastosowanych rozwiązań materiałowo-konstrukcyjnych i instalacyjnych, od usytuowania budynku w stosunku do źródeł hałasów zewnętrznych, a także w znacznym stopniu, od jakości zastosowanych wyrobów budowlanych i instalacyjnych oraz jakości wykonawstwa całego obiektu.

Ocena izolacyjności akustycznej w budynku w stosunku do przyjętych w danym okresie wymagań ujętych w przepisach budowlanych oraz subiektywna ocena warunków akustycznych dokonana przez mieszkańców to dwa odrębne zagadnienia. Przyjmując określony poziom wymagań, należy liczyć się z faktem, że pewna grupa użytkowników mieszkań uzna ten poziom za mało satysfakcjonujący [13].

Zużycie techniczne i trwałość

Budynki wielkopłytowe zrealizowane w latach 1970-1985 charakteryzują się niskim komfortem funkcjonalno-użytkowym mieszkań, nadmierną przewodnością cieplną przegród zewnętrznych, niedostatecznym stanem instalacji i urządzeń budowlanych oraz niską estetyką elewacji. Dalsze użytkowanie budynków z wielkiej płyty wiąże się z potrzebą przeprowadzenia oceny stanu technicznego i badań ich przydatności do użytkowania, z uwzględnieniem wielkości ponoszonych kosztów na prace konserwacyjne i naprawy bieżące. Stan techniczny i wartość użytkowa budynków wielkopłytowych jest ściśle uzależniona od ich zużycia technicznego, funkcjonalnego i środowiskowego.

Zużycie techniczne wynika z wieku obiektu budowlanego [12], trwałości zastosowanych materiałów oraz elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych, jakości wykonawstwa budowlanego, rozwiązań projektowych oraz prowadzonej gospodarki remontowej. Zużycie techniczne określa się procentowo przy użyciu tzw. stopnia zużycia technicznego, który określa stan rzeczywisty obiektu i występujących w nim urządzeń.

Zużycie funkcjonalne wynika z porównania rozwiązań funkcjonalnych (normatywu projektowego),wyposażenia w urządzenia budowlane i sposób wykończenia budynków wielkopłytowych, do aktualnych przepisów techniczno-budowlanych oraz współczesnych wymagań i potrzeb preferowanych (tzw. ocena nowoczesności). Stopień zużycia funkcjonalnego określa się na podstawie oceny uwzględniającej m.in. postęp technologiczny w budownictwie, brak możliwości dostosowania budynku do aktualnych potrzeb oraz zmiany w preferencjach społecznych i finansowych. Stopień zużycia funkcjonalnego określa się w procentach z uwagi na konieczne nakłady inwestycyjne, które należy ponieść na przystosowanie obiektu do nowej funkcji użytkowej względnie do unowocześnienia wyposażenia technicznego w urządzenia budowlane.

Zużycie środowiskowe ma wpływ na warunki sanitarno-higieniczne oraz zdrowie użytkowników obiektu. Zużycie środowisko może występować w obiektach lub w ich otoczeniu i dotyczyć może pogorszenia warunków bytowych lub zagrożenia dla higieny i zdrowia użytkowników (np. zawilgocenie, zagrzybienie), pogorszenia stosunków sąsiedzkich lub ogólnoludzkich, zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego, hałas komunikacyjny, drgania wywołane przez pojazdy kołowe, oddziaływanie zakładów przemysłowych, wpływy eksploatacji górniczej. Stopień zużycia środowiskowego określa się w procentach z uwagi na konieczność poniesienia nakładów inwestycyjnych, które należy ponieść dla spełnienia warunków podstawowych.

Dynamika procesów destrukcyjnych elementów konstrukcyjnych budynków zależy w znacznym stopniu od warunków ich eksploatacji. Zasadniczy wpływ na trwałość obiektów mają oddziaływania atmosferyczne w tym: opady, temperatura i jej wahania, zamarzanie i odmrażanie, oddziaływanie skroplonej pary, gazów i pyłów agresywnych. Najbardziej narażone na wpływ tych czynników są elementy zewnętrzne budynków, tj. ściany elewacyjne, balkony, loggie, pokrycia dachowe oraz systemy odwodnień dachów i ścian; czynniki atmosferyczne mogą przenikać do wnętrza struktury elementów np. przez nieprawidłowo ukształtowane złącza lub ich uszkodzenia.

Niszczenie elementów następuje w wyniku łącznego działania czynników chemicznych i fizycznych, a szybkość degradacji zależy od rodzaju zastosowanych materiałów, ich jakości, staranności wykonania i możliwości zawilgacania (FOT. 6-7). Dla istniejącego budynku, z określonym poziomem wad, szybkość degradacji jest zależna od ograniczenia dostępu wody do elementów konstrukcji, dlatego ważna jest sprawność systemu odwodnienia, dobra izolacja płyt balkonów i loggii, szczelność styków między płytami.

W budynkach wielkopłytowych fundamenty i ściany piwnic są narażone na działanie wód gruntowych i gruntów, powinny więc być skutecznie izolowane od tego oddziaływania, gdyż nawet wody o niskiej agresywności mogą powodują poważną destrukcję betonu. Doświadczenia wskazują, że izolacje przeciwwilgociowe ścian piwnicznych, w budynkach wiekowych, są nierzadko w niedostatecznym stanie technicznym. Sytuacja taka może generować uszkodzenia również i innych, naziemnych części budynków. Istotnym elementem destrukcji ścian powyżej poziomu terenu jest oddziaływanie chlorków pochodzących od środków odladzających, szczególnie w obszarach bezpośredniego sąsiedztwa ciągów komunikacyjnych.

Wewnątrz budynków temperatura i wilgotność są na ogół na stałym poziomie i nie obserwuje się rozwoju korozji w tych warunkach. Problemy występują w przypadkach, gdy ściany zewnętrzne w pewnych strefach przemarzają lub są zawilgocone, wówczas wewnątrz budynku mogą wystąpić niekorzystne zjawiska. Znaczną część budynków wzniesionych w konstrukcjach wielkopłytowych docieplono, co spowodowało poprawę warunków cieplno-wilgotnościowych w pomieszczeniach oraz wyeliminowano zawilgocenie wodami opadowymi ścian od zewnątrz.

Ocena trwałości budynków, ze względu na konieczność uwzględnienia korelacji wielu czynników agresywnych, stanowi złożone i trudne zagadnienie. Dotychczasowe doświadczenia z awarii i katastrof (wybuchów gazu i destrukcji części ścian) wskazują, że konstrukcje budynków wielkopłytowych, z uwagi na okres użytkowania, zostały zaprojektowano w sposób prawidłowy. Istotnym problemem dla oceny trwałości mogą być szczegóły niewłaściwego wykonania prefabrykatów oraz montażu, który w okresie wznoszenia "wielkiej płyty" znacząco odbiegał od zasad zapewnienia jakości podczas realizacji robót budowlanych [9].

Wieloletnie doświadczenia wskazują, że trwałość budynków określoną jako zdolność budynku do spełniania wymaganych funkcji przez określony czas w warunkach oddziaływania czynników środowiskowych można ocenić na co najmniej 100 lat, z zastrzeżeniem dla tych elementów, w których dostrzec można efekty błędów produkcji prefabrykatów, ich montażu, stosowania niewłaściwych materiałów oraz zaniedbań konserwacyjnych i naprawczych (podczas remontów bieżących i kapitalnych) [8].

Kierunki i możliwości techniczne modernizacji

Specyfika konstrukcji budynków wielkopłytowych, po niemal 50 latach eksploatacji wymaga niejednokrotnie podjęcia prac remontowych oraz modernizacyjnych w celu wyeliminowania ryzyka powstania zagrożenia z uwagi na wady wykonawcze i materiałowe czy też poprzez wdrażanie restrykcyjnych przepisów i warunków technicznych np. w odniesieniu do standardów energetycznych i ochrony cieplnej. Modernizacja budownictwa wielkopłytowego wydaje się natomiast konieczna z uwagi na oczekiwania poprawy parametrów funkcjonalno-użytkowych w dostosowaniu do aktualnych standardów (wielkość pomieszczeń, oświetlenie naturalne, wentylacja i in.) oraz barier życiowych i komunikacyjnych dla osób niepełnosprawnych i poruszające się na wózkach inwalidzkich [4], [9] i [12].

Realizacja powyższego wymaga racjonalnych działań władz centralnych i samorządowych, organów samorządu zawodowego architektów i inżynierów budownictwa, jednostek naukowo-badawczych i rzeczoznawców budowlanych, przez opracowanie procedur diagnostyki i oceny stanu technicznego budownictwa wielkopłytowego ze wskazaniem działań w celu zapewnienia niezawodności stanu techniczno-użytkowego oraz typowych projektów naprawy i ewentualnych wzmocnień elementów budynków wielkopłytowych.

Modernizacja budynków wielkopłytowych z uwagi na współczesne wymagania powinna bezwzględnie obejmować [4], [6] i [12]:

• termomodernizację budynków wielkopłytowych, dotychczas nie ocieplonych których montaż został zakończony do 31 grudnia 1981 r. oraz budynków realizowanych do końca lat 90. XX wieku, dostosowanych do wymagań i warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki oraz metodyki obliczania charakterystyki energetycznej budynku,
• demontaż elewacji z płyt azbestowo-cementowych na istniejących budynkach i wyrobów zawierających azbest (balustrady, ścianki loggii, przewody kominowe) z opracowaniem zasad utylizacji szkodliwych substancji, zgodnie z "Programem usuwania azbestu i wyrobów zawierających azbest stosowanych na terytorium Polski do 2032 r.", przyjętym przez Radę Ministrów 14 maja 2002 r.,
• wymianę stolarki okiennej w mieszkaniach i na klatach schodowych na energooszczędną w budynkach objętych termomodernizacją po 2014 r. oraz skorodowanych przewodów instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej i grzewczej z dostosowaniem ich do aktualnych przepisów techniczno-budowlanych,
• dostosowanie systemu ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej przez racjonalne wykorzystanie, odnawialnych źródeł energii w zaopatrzeniu w ciepło,
• wymianę w budynkach (mieszkaniach i na klatach schodowych) aluminiowej instalacji elektrycznej,
• rezygnację z gazu w użytkowanych budynkach wysokich i wysokościowych i przejście na zasilanie elektryczne trójfazowe urządzeń kuchennych i podgrzewaczy elektrycznych ciepłej wody użytkowej,
• unowocześnienie wentylacji naturalnej grawitacyjnej i mechanicznej (nawiewno–wywiewnej) po termomodernizacji budynków w dostosowaniu do wymagań i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.

Z uwagi na oczekiwania społeczne, ale i również wymagania funkcjonalno-użytkowe kierunki działań modernizacyjnych w obszarze budownictwa wielkopłytowego mogą również uwzględniać poniższe aspekty [4], [5]:

• nadbudowy dodatkowych kondygnacji,
• zmiany kształtu dachów pozwalających na powstawanie powierzchni mieszkalnych na poddaszach lub utworzenie drugiego poziomu mieszkań dwupoziomowych,
• przebudowy wejść do budynków i klatek schodowych dostosowujących je do potrzeb osób niepełnosprawnych,
• przekształcenie struktury mieszkań, poprzez łączenie zbyt małych mieszkań lub poprawę funkcjonalności mieszkań [4],
• przebudowę układów komunikacyjnych budynków, poprzez likwidację układów korytarzowych lub zwiększenie ilości klatek i wind,
• budowa dodatkowych wind w budynkach pięciokondygnacyjnych,
• przebudowę budynków, poprzez korektę wielkości budynków oraz/lub dobudowę nowych lub fragmentów lub częściowe wyburzenie lub przekształcenia elewacji (FOT. 8-15),
• dodatkowe wprowadzenie niższej zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

Planując modernizację budynków wielkopłytowych, należy brać pod uwagę fakt, że stan gospodarki krajowej, stosunki własnościowe zasobów budownictwa i wielkie niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe stwarzają poważne bariery aktywności wobec wielkiej płyty i w najbliższej przyszłości nie należy się liczyć z masowymi rozbiórkami budynków czy zespołów osiedlowych. Na pewno zasobność mieszkańców nie będzie również w najbliższym czasie sprzyjać modernizacji budynków.

Natomiast bieżące remonty nie załatwią poprawy jakości budynków wielkopłytowych, z uwagi na stan techniczny do jakiego dopuszczono w latach ubiegłych oraz nie poprawią rozwiązań funkcjonalno-użytkowych. Modernizacje w skali jednego mieszkania nie rozwiążą wielu problemów technicznych, dlatego minimalna skala modernizacji technicznej to cały budynek.

Oczywiście jeden budynek na osiedlu, jakkolwiek poprawia jego stan techniczny i ewentualne rozwiązania funkcjonalne bez zmiany jego otoczenia, tzn. pozostałych budynków i infrastruktury osiedlowej, nie rozwiązuje problemów społecznych mieszkańców całego osiedla - ideałem byłyby pełne programy rewitalizacyjne obejmujące zabudowę osiedla.

Modernizację budynków wielkopłytowych (w różnym stopniu) podjęto przed laty w krajach europejskich (FOT. główne), pomimo stwierdzeń o wystarczającym poziomie bezpieczeństwa konstrukcji [8]. W Polsce, poza systemem dofinansowania dociepleń budynków, nie powstał żaden kompleksowy program modernizacji budownictwa wielkopłytowego. Zwiększanie izolacyjności termicznej ścian zewnętrznych nie wywołuje istotnych zmian w konstrukcji nośnej budynków, poza niewielkim dociążeniem połączenia warstw ścian zewnętrznych. (konieczność wzmocnienia za pomocą dodatkowych łączników stalowych).

Zastosowane wzmocnienia połączeń są również celowe z powodu domniemanego zastosowania w procesie produkcji prefabrykatów, łączników z niewłaściwego gatunku stali, błędów w rozmieszczeniu i średnicach łączników. Uwzględnić należy również możliwość dodatkowego obciążenia ścian kolektorami słonecznymi lub innymi urządzeniami montowanymi w przyszłości.

Zmiany układów funkcjonalnych mieszkań w ich obrysie lub łączenie mieszkań w poziomie wymaga wprowadzania nowych otworów w ścianach nośnych. Ograniczeniem wykonania takich otworów jest zachowanie bezpieczeństwa, gdyż może to powodować koncentrację naprężeń i zmianę ich rozkładu.

Wprowadzanie zmian funkcji użytkowych w parterze (zamiana mieszkań na pomieszczenia usługowe) z reguły wymaga wykonania dodatkowych otworów o szerokości powyżej 1 m, co powoduje duży wzrost naprężeń, a w konsekwencji konieczność wykonania dodatkowych obliczeń, w tym sprawdzenie sztywności przestrzennej oraz wykonania w ścianach nośnych odpowiednich wzmocnień.

W przypadku, gdy przewiduje się dużą liczbę dodatkowych otworów, poza drzwiowymi, wynikającymi z modernizacji wentylacji czy zastosowaniem klimatyzacji, poza sprawdzeniem nośności na obciążenia pionowe należy dokonać analizy spełnienia wymagań z zakresu sztywności przestrzennej budynku. W projektowaniu nowych otworów w ścianach konstrukcyjnych szczególny sens ma uwzględnienie współpracy przestrzennej ścian poprzecznych i podłużnych [9].

Przy modernizacji budynków wielkopłytowych można liczyć się z potrzebą poszerzenia lub podwyższenia istniejących otworów. W przypadku takich zmian konieczne jest wykonanie obliczeń konstrukcyjnych dla nowego układu, np. gdy podwyższenie otworu powoduje wycięcie prętów zbrojeniowych z dolnej strefy nadproża. Dodatkowe otwory w stropach budynków wielkopłytowych można wykonywać analogicznie jak w innych stropach żelbetowych, uwzględniając przy tym położenie i wielkość otworów oraz rodzaj stropu (prefabrykaty wielkopłytowe, płyty kanałowe).

Częstym rozwiązaniem stosowanym przy modernizacji budynków wielkopłytowych jest ich nadbudowa, co zazwyczaj wiąże się z koniecznością wprowadzenia zmian w najwyższej istniejącej kondygnacji i wymaga obliczeń sprawdzających czy ściany nośne i fundamenty bezpiecznie przeniosą dodatkowe obciążenia. Istnieją też możliwości uzyskania dodatkowych powierzchni mieszkalnych poprzez zmiany kształtu dachu i wykorzystanie poddasza.

Wstępnie można przyjąć, że w istniejących budynkach, wykonanych w powszechnie stosowanych systemach, nadbudowa dodatkowej kondygnacji czy wykorzystanie poddaszy na cele mieszkalne nie będzie powodować zagrożenia bezpieczeństwa konstrukcji. W tych przypadkach konieczne jest, z uwagi na możliwość wystąpienia zmiany obciążeń, sprawdzenie nośności istniejącego stropu nad ostatnią kondygnacją. Zawsze racjonalnym rozwiązaniem będzie zastosowanie lekkich materiałów pozwalających na maksymalne zmniejszenie dodatkowego obciążenia na istniejącą konstrukcję.

Dobudowa dodatkowej kondygnacji oraz wykorzystanie poddasza na mieszkania może wymagać zainstalowania dźwigu osobowego, w przypadku gdy różnica poziomów posadzek pomiędzy pierwszą i najwyższą kondygnacją nadziemną przekracza 9,5 m. Drugim istotnym powodem modernizacji dźwigów osobowych jest potrzeba dostosowania ich do potrzeb osób niepełnosprawnych, gdyż obecnie stosowane nie spełniają warunków minimalnej powierzchni kabiny. Jedną z możliwości technicznych jest przebudowa szybu dźwigowego i likwidacja przylegającego zsypu śmieciowego.

Jednakże wbudowanie dźwigu osobowego w budynek lub powiększenie jego powierzchni będzie się wiązało z poważnymi zmianami w konstrukcji budynku i może powodować konieczność wzmocnienia niektórych elementów konstrukcji. Dobudowa dźwigu do budynku nie będzie miała wpływu na konstrukcję nośną, ale będzie wymagać wykonania połączenia z budynkiem w sposób zapewniający nieprzenoszenie się drgań przekraczających wartości dopuszczalne, określone w wymaganiach normowych.

Postulaty urozmaicenia monotonnych elewacji budynków wielkopłytowych (FOT. 8-15) wiążą się często z propozycjami wykonania dodatkowych balkonów czy loggii oraz zmian istniejących balustrad. Zmiana starych balustrad ażurowych czy płytowych na nowe ażurowe nie stanowi problemu technicznego. W przypadku dodatkowych balkonów praktycznie, z przyczyn konstrukcyjnych, mogą to być balkony dostawiane (podpierane), złożone z płyt podestowych i pionowych elementów wsporczych w postaci słupów lub elementów pasmowych, a nie balkonów wspornikowych.

Z uwagi na konieczność zmniejszenia strat ciepła i części związanych z nimi kosztów eksploatacyjnych, wiele budynków wielkopłytowych zmodernizowano w ostatnich latach, stosując, w różnym zakresie i kolejności, docieplenia przegród, wymianę okien i drzwi oraz wymianę lub usprawnienia instalacji grzewczych. Jednocześnie zmianom uległy zachowania użytkowników prowadzące do mniejszego wykorzystania energii, nawet kosztem komfortu cieplnego i jakości powietrza w pomieszczeniach. Stopniowo zaostrzające się wymagania w zakresie izolacyjności cieplnej przegród wymuszają stosowanie dociepleń przegród o coraz większym oporze cieplnym.

Z uwagi na konieczność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w okresie powojennym, pojawiła się potrzeba zmiany zasad kształtowania przestrzennego oraz technologii wznoszenia budynków. Pod koniec lat 50. ubiegłego wieku, powstały modułowe systemy budownictwa (tzw. wielka płyta), oparte na prefabrykowanych elementach konstrukcyjnych przygotowywanych poza placem budowy. Z ekonomicznego punktu widzenia, technologia wielkopłytowa wymagała dużych nakładów finansowych ze względu na wysoką energochłonność procesu produkcyjnego oraz kosztowny transport elementów wielkogabarytowych. Wizję doskonałych osiedli, opartych na technologiach uprzemysłowionych, uwzględniających zarówno potrzeby obecnych, jak i przyszłych pokoleń, przedstawiał program Europejskiej Akademii Środowiska Miejskiego; marzenie Le Corbusiera dla większości mieszkańców blokowisk okazały się jednak często smutną rzeczywistością.

Zachodzące zmiany w obszarze budownictwa dotyczyły nie tylko aspektów technicznych, były również inicjatorem szeregu negatywnych procesów o złożonym przebiegu i przyczynach np. postępującego starzenia się tkanki osiedla. Pierwszą oznaką degradacji społecznej była anonimowość przestrzeni osiedlowych, pełna izolacja oraz brak relacji z otoczeniem i współmieszkańcami. Przyczyn takiego stanu należałoby doszukiwać się w negatywnym wizerunku osiedla, pogarszanym przez monotonną architekturę i ubogi program usług.

Przy modernizacji budynków wielkopłytowych należy brać pod uwagę względy akustyczne z ewentualnym usunięciem występujących typowych mankamentów i zastosowaniem odpowiednich izolacji akustycznych np. przy zmianie funkcji niektórych fragmentów budynków, w przypadku nadbudowy, czy przebudowy lub wprowadzeniu nowych rozwiązań wyposażenia instalacyjnego.

Istotnym elementem modernizacji obiektów wielkopłytowych jest również dążenie do poprawy ich właściwości higieniczno-zdrowotnych np. w aspekcie wymaganej przepisami konieczności wyeliminowaniu wyrobów szkodliwych np. azbestu, z wcześniejszym opracowaniem ryzyka zagrożenia dla ludzi i środowiska oraz zasad utylizacji odpadów.

Podsumowanie

Każda renowacja obiektów wielkopłytowych musi być poprzedzona kompleksową analizą stanu technicznego konstrukcji i oceną możliwości zmian funkcjonalnych w takich budynkach. Analiza stanu konstrukcji jest niezbędnym elementem planowanych działań związanych z renowacją i powinna być wykonywana na podstawie dokumentacji budynku przez specjalistów z odpowiednimi uprawnieniami. Nie należy wykluczać konieczności rozbiórki budynków, których renowacja jest nieopłacalna. W chwili obecnej nie ma wystarczającego uzasadnienie merytorycznego, również możliwości finansowych, by podejmować działania zmierzające do masowej rozbiórki obecnie użytkowanych budynków wykonanych w technologii wielkopłytowej.

Po ocenie pozytywnej stanu konstrukcji należy zaplanować zakres modernizacji technicznej, którą powinny poprzedzić badania in situ na obiekcie w zakresie praktycznie wszystkich wymagań podstawowych, które powinni prowadzić i wspomagać specjaliści z różnych dziedzin budownictwa. Na podstawie kompleksowej oceny stanu budynku i możliwości wyeliminowania wszystkich zagrożeń powinien powstać projekt uwzględniający cały zakres niezbędnych prac. Do realizacji renowacji należy stosować sprawdzone rozwiązania i wyroby wprowadzone do obrotu zgodnie z przepisami prawa.

Na szczególną uwagę zasługuje sprawa modernizacji ścian zewnętrznych, zarówno z uwagi na potrzebę zmniejszenia energochłonności budynków, jak też i dlatego, że ściany te są elementem najbardziej wrażliwym na możliwość wystąpienia awarii. Odrębnie należy traktować ocenę stanu technicznego wszystkich instalacji budynku, dźwigów oraz okien. Te elementy budynku z reguły nie odpowiadają współczesnym wymaganiom, obecny ich stan techniczny jest niedostateczny i nie do zaakceptowania.

Modernizacja budynków wielkopłytowych przez zwiększenie izolacyjności cieplnej przegród umożliwia ograniczenie strat ciepła i części związanych z nimi kosztów eksploatacyjnych. Dodatkowo pozytywnie wpływa na stan cieplno-wilgotnościowy przegród, a przez to na ich trwałość oraz komfort cieplny i jakość środowiska w pomieszczeniach. Jednak nowe wymagania izolacyjności cieplnej przegród w odniesieniu do budynków poddawanych przebudowie wymuszają stosowanie nowych złożonych systemów izolacji cieplnej ścian zewnętrznych o znacznie większym oporze cieplnym niż dotychczas, co w przypadku wykorzystania tradycyjnych materiałów do izolacji cieplnej oznacza konieczność zwiększenia grubości warstwy docieplającej.

Ocena wartości mieszkań w budynkach wielkopłytowych uległa w ostatnich latach ewolucji, pewnym paradoksem jest to, iż pomimo, że mieszkania są małe, o niższej wysokości pomieszczeń niż w obecnie budowanych, użyte materiały i wykonawstwo były niskiej jakości, to na rynku nieruchomości nadal jest nimi zainteresowanie. Uzasadnione jest to tym, że osiedla wielkopłytowe są bliżej położone i dobrze skomunikowane z centrami miast, zwykle dysponują wystarczającą infrastrukturą społeczną i handlowo-usługową. Ponadto pomimo, że urbanistyka tych osiedli często budzi zastrzeżenia to zagęszczenie budynków na powierzchni terenu jest mniejsze niż w osiedlach współcześnie budowanych.

Uogólnienia jakie powinny być wynikiem toczonej w środowisku dyskusji o stanie wielkiej płyty, celowość z uwagi na względy społecznych rewitalizacji starzejącej się substancji mieszkaniowej oraz potrzeba uogólnień w celu obniżenia kosztów (z uwzględnieniem specyfiki polskiego budownictwa wielkopłytowego) powinno być podstawą wniosku do Unii Europejskiej o częściową refundację prognozowanych działań modernizacyjnych.

Literatura

1. Ustawa Prawo budowlane (tekst jednolity) (DzU z dn. 6.07.2017, poz. 1332).
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2015 r., poz. 1422).
3. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków technicznych (DzU z 1999 r., nr 74, poz. 836).
4. L. Runkiewicz i inni, "Diagnostyka i modernizacja budynków wielkopłytowych", cz. 1: "Przegląd budowlany" 7-8/2014, cz. 2: "Przegląd budowlany" 9/2014.
5. S. Wierzbicki, J. Sieczkowski, "Konstrukcje budynków wielkopłytowych z punktu widzenia zabezpieczenia przed awarią oraz możliwości ich modernizacji", XXVI Konferencja Naukowo­‑Techniczna "Awarie Budowlane", Szczecin–Międzyzdroje 2013.
6. J.A. Pogorzelski, K. Kasperkiewicz, R. Geryło, "Budynki wielkopłytowe - wymagania podstawowe", zeszyt 11: "Oszczędność energii i izolacyjność cieplna przegród. Stan istniejący budynków wielkopłytowych", Warszawa 2003.
7. M. Wójtowicz, "Trwałość budynków wielkopłytowych w świetle badań", XIII Konferencja naukowo­‑techniczna "Warsztat pracy rzeczoznawcy budowlanego", Cedzyna 2014.
8. A. Ostańska, "Wielka Płyta. Analiza skuteczności podwyższania efektywności energetycznej", Wydawnictwo PWN, Warszawa 2016.
9. J. Szulc, "Współczesne procedury diagnostyczne i kierunki modernizacji betonowego budownictwa wielkopłytowego", "Materiały Budowlane" 5/2016.
10. J. Szulc, "Procedury diagnostyczne budynków wielkopłytowych", "Materiały Budowlane" 8/2017.
11. W. Ligęza, "Synteza zagadnień technicznych w rewitalizacji budynków wielkopłytowych", "Przegląd budowlany" 6/2015.
12. Z. Dzierżewicz, W. Starosolski, "Systemy budownictwa wielkopłytowego w Polsce w latach 1970-1985. Przegląd rozwiązań materiałowych, technologicznych i konstrukcyjnych", Oficyna Wolters Kluwer bussiness, Warszawa 2010.
13. B. Szudrowicz, "Problemy ochrony przed hałasem w budynkach wielkopłytowych", "Instrukcje, wytyczne, poradniki. Budynki wielkopłytowe -wymagania podstawowe", zeszyt 10, ITB, Warszawa 2003.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!