Zrównoważone certyfikowane budynki 2024

Poniższą analizę sporządzono na podstawie informacji zawartych w bazie budynków certyfikowanych, prowadzonej przez PLGBC. Tegoroczną odsłonę raportu opracowano według zmodyfikowanej metodyki, dlatego niektóre z prezentowanych wartości mogą być nieporównywalne do danych opublikowanych w poprzednich raportach. Wynika to z dynamiki rozwoju i faktu certyfikowania poszczególnych budynków w różnych systemach i schematach certyfikacji.

Rynek certyfikacji w okresie marzec 2023 – marzec 2024

Schładzanie rynku budowlanego zauważalne jest niemal we wszystkich sektorach, co w bezpośredni sposób przekłada się na rynek certyfikacji w Polsce. W marcu 2024 r. certyfikowana powierzchnia wynosiła niemal 38,6 mln m² (RYS. 1). W porównaniu do ubiegłego roku przybyło nieco ponad 2,1 mln m² certyfikowanej powierzchni, co przekłada się na sześcioprocentowy wzrost roczny. Jest to najmniejszy obserwowany w corocznych odsłonach raportu przyrost (w 2023 r. wyniósł on aż 27% – o ponad 7,7 mln m² więcej certyfikowanych powierzchni). Zwiększyła się natomiast liczba certyfikowanych budynków – widać bowiem trend certyfikowania obiektów o znacznie mniejszych powierzchniach niż w ubiegłym roku.

„Od lat obserwujemy wzrost zainteresowania certyfikacją i zapewne ten kierunek dalej będzie się utrzymywał. Systemy oceny budynków to bardzo dobre narzędzia do realizacji strategii ESG oraz pozyskiwania finansowania. Dają też solidne podstawy do obliczeń śladu węglowego wbudowanego i operacyjnego (będących fundamentami dekarbonizacji), a także aspektów związanych z cyrkularnością i gospodarką o obiegu zamkniętym oraz bioróżnorodnością. Liczymy, że oczekiwania i działania sektora budownictwa wspomogą zmiany legislacyjne (np. w obszarze GOZ) i transformacyjne (przede wszystkim energetyka), które pomogą przyśpieszyć proces dekarbonizacji polskich budynków” – mówi Marcin Gawroński, dyrektor Działu Budownictwa Ekologicznego, Sweco Polska, prezydent PLGBC.

Niedoścignionym liderem jest system BREEAM, który obecnie stanowi 86% całkowitej certyfikowanej powierzchni. W tym roku jego powierzchnia zwiększyła się o blisko 6%. Natomiast największy roczny wzrost certyfikowanej powierzchni odnotowano w systemie ZIELONY DOM, który wyniósł ponad 50%. Bieżąca analiza wykazała również wzrost o ponad jedną trzecią powierzchni w systemie WELL.

W analizowanym okresie zaobserwowano wyraźny wzrost liczby certyfikowanych budynków w sektorze mieszkaniowym, który wynosi 61% w porównaniu do poprzedniego roku. Certyfikowanych zostało 105 nowych domów, z czego ponad 60% w systemie ZIELONY DOM. Obecnie jest to już 95 domów, dzięki czemu jest to trzeci system w Polsce pod względem liczby budynków.

Obecnie w Polsce jest 2035 certyfikowanych budynków (RYS. 2).

W przeciwieństwie do powierzchni, w tym zestawieniu odnotowano znaczący wzrost – o 24% – liczby budynków w skali roku, co przekłada się na niemal 400 nowych budynków. Jest to największy obserwowany wzrost w ciągu czterech lat.

„CBRE co roku przeprowadza badania, które oceniają wpływ ESG na wartość nieruchomości i opłacalność zielonych certyfikatów. Wyniki przedstawione w raporcie Strengthening Value Through ESG (kwiecień 2023) potwierdzają, że znaczenie certyfikacji z roku na rok rośnie, a budynki, które nie poddają się wielokryterialnej ocenie pod kątem zrównoważonego rozwoju, będą tracić na wartości. 40% najemców deklaruje, że jest skłonnych zapłacić więcej za powierzchnie w budynkach certyfikowanych, 18,2% dąży do obniżenia stawek najmu, gdy budynek certyfikatu nie posiada. 20% natomiast deklaruje, że odrzuci opcję budynku bez certyfikacji. Inwestorzy – z uwagi na swoje cele ESG – są jeszcze bardziej restrykcyjni: 47,1% deklaruje rozważenie wyższej ceny, jeśli nieruchomość posiada zielony certyfikat. 28,2% będzie dążyło do obniżenia wartości transakcji, jeśli budynek nie jest certyfikowany. 14,1% inwestorów natomiast nie jest w ogóle skłonnych zainwestować w budynki bez certyfikacji. Wnioski przedstawione w raporcie IsSustainability Certification in Real Estate Worth it? (listopad 2023) potwierdzają natomiast istotną korelację pomiędzy certyfikatami zrównoważonego rozwoju a wartością rynkową budynków” – wyjaśnia Anna Jarzębowska, Associate Director, ESG Consulting, CBRE.

W powyższym zestawieniu uwzględnione zostały budynki posiadające co najmniej jeden certyfikat w ramach określonego systemu. Policzono budynki projektowane i wznoszone, jak również budynki istniejące przed nadaniem certyfikatu. Pod uwagę wzięto też budynki precertyfikowane (LEED, WELL i ZIELONY DOM), natomiast wykluczono budynki, które są jedynie zarejestrowane w którymkolwiek z systemów.

Najwięcej certyfikowanych budynków znajduje się w województwie mazowieckim, jednak od kilku lat obserwowany jest spadek tego udziału na rzecz pozostałych województw – głównie śląskiego i małopolskiego. Liczba certyfikowanych budynków zwiększa się niemal w każdym województwie, z wyjątkiem województwa podlaskiego i opolskiego, w których od kilku lat obserwuje się stagnację.

„Ostatni rok, w świetle odmienianego przez wszystkie przypadki ESG, pokazał, jak ważne jest myślenie o zrównoważeniu od podstaw (czyli koncepcji i projektowaniu), zwłaszcza w kontekście budownictwa. Inwestorzy i deweloperzy, którzy od lat podążają świadomą ścieżką w kontekście kreowania swoich inwestycji w sposób zrównoważony, nie muszą mierzyć się z gwałtownymi zmianami w swoich portfelach inwestycyjnych, aby sprostać kryteriom ESG. Standardy takie jak LEED, WELL, BREEAM, DGNB, GBS czy ZIELONY DOM wskazują ścieżkę dla zrównoważonej i odpowiedzialnej nie tylko przyszłości, ale już teraźniejszości budownictwa, która w wielu aspektach wpisuje się w obecne trendy dotyczące szeroko rozumianego ESG. Dzięki temu zarówno inwestorzy, jak i najemcy oraz późniejsi właściciele budynków mogą chwalić się posiadaniem czy użytkowaniem przestrzeni wpisującej się w obecne trendy zrównoważenia oraz starać się np. o preferencyjne warunki finansowania. Znakomitym podsumowaniem ubiegłego roku będzie stwierdzenie, iż ESG w budownictwie, realizowane m.in. poprzez zrównoważone certyfikaty, na pewno nie może być traktowane tylko jako powód wzrostu kosztu inwestycji, ale przede wszystkim jako dźwignia rentowności inwestycji i firm” – wskazuje Agnieszka Rylska, członkini zarządu, Senior Project Manager & Head of Sustainability Department, Go4Energy.

Poszczególne systemy certyfikacji

BREEAM

System BREEAM jest nadal jednym z najprężniej rozwijających się systemów w Polsce i zarazem przysparzającym najwięcej kłopotów przy sporządzaniu niniejszego raportu. Zdarza się, że jeden budynek i jego powierzchnia są objęte trzema różnymi certyfikatami:

• BREEAM NEW CONSTRUCTION,
• IN-USE część 1,
• IN-USE część 2.

System umożliwia również certyfikację określonej powierzchni, która może znajdować się w certyfikowanym wcześniej budynku. W BREEAM certyfikowanych jest obecnie ponad 33,3 mln m² powierzchni budynków, natomiast z tej wartości blisko 1,3 mln m² jest objęte kilkoma certyfikatami. Rzeczywista powierzchnia certyfikowana w tym systemie wynosi więc nieco powyżej 32 mln m². W tym zestawieniu uwzględniono również certyfikowane części budynków. W BREEAM certyfikowane są obecnie 1683 budynki, natomiast 48 z nich posiada kilka certyfikatów. Dlatego w rzeczywistości ten system obejmuje 1635 budynków.

Do tej pory w BREEAM obserwowano roczny wzrost liczby certyfikatów, którego średnie tempo wynosiło około 25% w skali roku. Natomiast obecnie przybyło prawie 210 nowych certyfikatów, co przekłada się na wzrost o 14% w skali roku (w poprzednim okresie przybyło ponad 270 certyfikatów). Można więc zauważyć znaczący spadek liczby nowych certyfikatów w tym systemie.

Biorąc pod uwagę poszczególne typy certyfikatów, najmniej przybyło certyfikatów IN-USE, bo niecałe 30, podczas gdy w poprzednim okresie było to prawie 130. Dla pozostałych typów certyfikatów średnie roczne tempo wzrostu ich liczby utrzymuje się na niemal stałym poziomie. Oceny certyfikatów BREEAM od wielu lat pozostają na bardzo wysokim poziomie – połowa budynków posiada ocenę VERY GOOD, a jedna trzecia EXCELLENT.

„Dane zawarte w raporcie wskazują, że obecnie 30% istniejących certyfikowanych budynków posiada certyfikację w systemach BREEAM In-Use lub LEED Operations and Maintenance (O+M). Tak wysoki wynik jest rezultatem m.in. realizacji przez firmy właścicielskie strategii w obszarze ESG. CPI Property Group również stawia sobie za cel wzrost – obecnie i tak dość dużej – liczby certyfikowanych budynków z portfela grupy. Nasze projekty przechodziły proces certyfikacji 10 lat temu i nadal utrzymują wysokie standardy w zakresie zrównoważonego funkcjonowania. Tego typu budynki można znacznie łatwiej i taniej dostosować do coraz nowszych zielonych wymogów. Certyfikacja staje się także istotnym warunkiem współpracy z instytucjami finansowymi. Zielone kredytowanie czy pożyczki typu SLL są dostępne jedynie dla podmiotów, które podejmują realne i policzalne działania na rzecz minimalizowania wpływu ich portfela na środowisko. Z naszego doświadczenia wynika, że odpowiednie zarządzanie budynkami oparte o wyznaczniki ESG oraz konkretne ekologiczne rozwiązania implementowane w projektach istotnie wpływa na jakość portfela, jego wartość, a także atrakcyjność w oczach najemców” – uważa Michał Litewnicki, Sustainability & Innovations Manager CPI Property Group, członek zarządu PLGBC.

LEED

W systemie LEED sytuacja wyraźnie się poprawiła. W poprzednim okresie analizy odnotowano zaledwie 10 nowych certyfikatów, natomiast obecnie aż 21, co stanowi średni wzrost obserwowany w latach 2018–2021. Wszystkich certyfikatów w systemie LEED jest obecnie 267. Ponad połowę nowych certyfikatów stanowią EXISTING BUILDINGS i RECERTIFICATION, natomiast z roku na rok można zauważyć znaczący spadek nowych certyfikatów CORE & SHELL – obecnie przybyły tylko trzy nowe.

W systemie LEED oceny są również na niezmiennym, bardzo wysokim poziomie. Ponad połowę przyznano z oceną GOLD, a blisko 40% z najwyższą oceną PLATINUM.

WELL

W analizowanym okresie odnotowano siedem nowych certyfikatów WELL i obecnie liczba wszystkich certyfikatów wynosi 23 – jest to największy wzrost w ciągu trzech ostatnich lat w tym systemie.

Certyfikat ZIELONY DOM

Jest to pierwszy polski wielokryterialny system oceniający inwestycje mieszkaniowe pod kątem budownictwa zrównoważonego. Skierowany jest przede wszystkim do sektora inwestycji deweloperskich. Certyfikatem mogą być objęte budynki jedno- i wielorodzinne oraz budynki mieszkalne na wynajem. Dokument potwierdza, że budynek spełnia określone kryteria dotyczące efektywności energetycznej, zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych oraz minimalizacji negatywnego wpływu na środowisko. Jest to rodzaj wyróżnienia dla budynków, które zostały zaprojektowane i zbudowane z myślą o ochronie środowiska i oszczędności zasobów naturalnych, z jednoczesnym zapewnieniem komfortu użytkownikom.

Certyfikat ZIELONY DOM może być przyznany na trzech poziomach: Standard, Premium i Prestige, w zależności od stopnia spełnienia określonych standardów zrównoważonego budownictwa. Proces uzyskania tego certyfikatu może wymagać przeprowadzenia odpowiednich analiz dla budynku oraz spełnienia szeregu kryteriów dotyczących izolacji termicznej, zużycia energii, wykorzystania odnawialnych źródeł energii, jakości powietrza wewnątrz budynku i wielu innych. Posiadanie certyfikatu jest istotne dla właścicieli budynków zarówno z perspektywy ekologicznej, jak i ekonomicznej, ponieważ może przyczynić się do obniżenia kosztów eksploatacji poprzez redukcję zużycia energii oraz zwiększyć atrakcyjność nieruchomości na rynku.

Certyfikowane budynki nowe i istniejące

Budynki nowo powstające to obiekty, które zostały certyfikowane przed lub świeżo po oddaniu ich do użytkowania. Natomiast budynki istniejące to obiekty, które zostały certyfikowane w trakcie ich użytkowania. Z uwagi na skomplikowanie niektórych systemów, w niniejszym zestawieniu znajduje się 48 budynków, które zostały certyfikowane zarówno jako nowe, jak i istniejące obiekty. Sumaryczna liczba budynków oraz sumaryczna powierzchnia będą się więc różnić od tych prezentowanych na wykresach 1 i 2.

Na marzec 2024 r. certyfikowanych jest ponad 38,5 mln m2, z czego 86% w systemie BREEAM. W analizowanym okresie odnotowano wyraźne spowolnienie tempa wzrostu certyfikowanych powierzchni, które obecnie wynosi 6% w skali roku (w poprzednich okresach średnie tempo wynosiło około 25%). Największe spowolnienie zaobserwowano w systemie BREEAM ze spadkiem z 30% rocznie do 6%. Co więcej, w systemie DGNB powierzchnia zmniejszyła się o 7% w porównaniu do poprzedniego okresu. Wyjątkami są systemy ZIELONY DOM i WELL, w których roczny wzrost certyfikowanej powierzchni wyniósł odpowiednio 51% i 33%. Obecnie certyfikowana powierzchnia budynków nowo powstających wynosi ponad 60%, a pozostałą część stanowi powierzchnia certyfikowana już w chwili istnienia budynku.

W odniesieniu do poprzedniego okresu, zauważyć można spowolnienie wzrostu powierzchni budynków nowo powstających na korzyść budynków istniejących.

Nowo powstające budynki stanowią już blisko 70% wszystkich certyfikowanych budynków. Zaobserwować można znaczny roczny wzrost liczby tych obiektów, który wynosi 34% w skali roku, co przekłada się na 361 nowych budynków. Ponad 75% nowo powstałych budynków certyfikowanych jest w systemie BREEAM.

Ciekawym przypadkiem jest system ZIELONY DOM, który pomimo swojego debiutu w 2022 r., obejmuje już niemal 7% tego zestawienia. Roczny wzrost certyfikacji istniejących budynków utrzymuje się na podobnym poziomie jak w poprzednim analizowanym okresie i wynosi obecnie nieco ponad 14%. W tym przypadku niezmiennie niemal wszystkie istniejące obiekty podlegają certyfikacji w systemie BREEAM.

Rodzaje certyfikowanych budynków

Powierzchnie biurowe przez wiele lat prowadziły w tym zestawieniu, a w marcu ubiegłego roku wyprzedziła je certyfikowana powierzchnia obiektów magazynowo-przemysłowych. Podobnie jak w poprzednich latach, system BREEAM stanowi większość w niemal wszystkich branżach. Wyjątkiem jest hotelarstwo, które zdecydowanie częściej certyfikuje budynki w systemie LEED. Natomiast w branży budownictwa mieszkaniowego zaczyna mocno wzrastać udział systemu ZIELONY DOM.

Nowoczesna powierzchnia biurowa na koniec 2023 r. wynosiła niecałe 13,1 mln m2, z czego ponad 95% podlega już certyfikacji. Biorąc pod uwagę roczny wzrost tego udziału, można się spodziewać, że w przyszłym roku certyfikowana powierzchnia biurowa będzie równoznaczna z nowoczesną powierzchnią biurową w Polsce.

Budownictwo mieszkaniowe

Certyfikacja budynków mieszkalnych wykazuje jeszcze bardziej intensywny wzrost, w porównaniu z ubiegłym rokiem. W tegorocznym zestawieniu certyfikowanych jest już blisko 280 takich inwestycji, co stanowi roczny wzrost o ponad 60% (RYS. 3). Najwięcej nowych budynków odnotowano w systemie ZIELONY DOM – 68 domów, a następnie BREEAM – 36 domów, oraz jeden w systemie LEED.

Opracowano na podst. raportu PLGBC „Zrównoważone certyfikowane budynki 2024”