Budowa domu do 70 m2 bez pozwolenia w praktyce – szansa czy zagrożenie

Budowa domu do 70 m² bez pozwolenia – na czym polega?

Możliwość budowy domu do 70 m² bez pozwolenia weszła już w życie z dniem 3 stycznia 2022 r. i jest nowelizacją prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jakie korzyści ma przynosić prawo budowy tzw. „Domu bez formalności”? Ustawodawca twierdzi, że takie rozwiązanie pomaga inwestorom i upraszcza procedury budowy domów do 70 m² bez pozwolenia. 

W ramach Polskiego Ładu nowelizacja prawa budowlanego zezwala m.in. na:

• możliwość budowy domów jednorodzinnych bez pozwolenia na ich budowę,
• brak kierownika budowy,
• nieprowadzenie dziennika budowy.

Mówi się o budowie domu do 70 m², ale w praktyce można wybudować dom nawet do 90 m². Na czym to polega? Polski Ład przyjmuje budowę domu mieszkalnego, jednorodzinnego, przy czym pozwala na budowę domu dwukondygnacyjnego (z poddaszem z pomieszczeniami do użytku przez ludzi; także tarasem). Dzięki temu postawiony dom może osiągnąć wielkość nawet do 90 m².

Budowa domu do 70 m² bez pozwolenia – procedury i wymogi

Procedury budowy domu do 70 m² bez pozwolenia nie są skomplikowane, ale jest kilka istotnych wymogów, które projekt powinien spełniać:

1. Należy zgłosić prace budowlane i określić, co powstanie, przedłożyć projekt oraz opisać sposób wykonania prac i podać wiadome terminy rozpoczęcia budowy.

2. Budynek powinien być parterowy o charakterze wolnostojącym.

3. Limit 70 m² budynku nie może być przekroczony.

4. Należy zastosować się do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, jeśli jest dostępny dla danej nieruchomości.

5. Trzeba zastosować się do Warunków Zabudowy.

Jak widać, nowe przepisy pozwalają na stawianie domów bez pozwolenia, ale jednocześnie nie oznaczają zupełnej wolności w procedurze. Taki dom nie może znajdować się blisko innego domu na zbyt małej działce. Budynek powinien mieścić się 3–4 metry od granicy działki i uwzględniać położenie okien i drzwi. Maksymalnie jeden obiekt musi mieścić się na każde 500 m² danej powierzchni terenu. Co więcej, dom musi być oddany tylko do indywidualnego użytku – nie może być przeznaczony na sprzedaż lub pod wynajem. Dom powinien mieć prostą konstrukcję i spełniać wymogi bezpieczeństwa. 

Jak zrealizować budowę domu do 70 m² bez pozwolenia – poradnik

Aby zrealizować budowę domu do 70 m² bez pozwolenia, należy sprawdzić, czy taka inwestycja jest możliwa na przeznaczonej do tego działce. Działka powinna mieć statut budowlany lub rekreacyjny. W przypadku posiadania działki rolnej, należy przekształcić ją na działkę budowlaną. 

Następnie należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego MPZP. Dzięki temu dowiemy się, co możemy zbudować, co może mieścić się wkoło budynku, jak wysoki obiekt może powstać, gdzie będą wejście i dojazd. 

W przypadku gdy MPZP odrzuca wnioski, można złożyć dokument, w którym poprosimy o zmianę planu miejscowego (czyli przeznaczenia działki) albo skargę na plan miejscowy. Niestety to i tak nie rozwiązuje problemu, ponieważ na zmianę MPZP czeka się nawet 10 lat. 

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku działki, która nie leży na terenie objętym przez MPZP. W takim przypadku należy ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy, którą wyda prezydent miasta, burmistrz lub wójt. Dzięki ustawie o budowie domów 70 m² bez pozwolenia czas oczekiwania na decyzję wynosi maksymalnie 21 dni, a przekroczenie tego czasu ma skutkować nałożeniem kary na urzędników (500 zł za każdy dzień). Jeśli otrzymamy już potrzebne dokumenty, po dokładnym ich sprawdzeniu i upewnieniu się, że dopełniliśmy wszystkich formalności, możemy przystąpić do budowy domu 70 m² bez pozwolenia. 

Kolejne kroki zależne są już od pomiarów geodezyjnych, które trzeba wykonać przed  wybudowaniem domu i po zakończeniu prac, oraz od wybranego projektu architektoniczno-budowlanego. Dodatkowo, należy sprawdzić ukształtowanie działki i ekspozycję terenu w Raportach o Terenie. W momencie wykonania wszystkich potrzebnych działań w kwestii budowy domu bez pozwolenia, należy już tylko zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta, o terminie rozpoczęcia budowy. 

Oto, jakie dokumenty należy dołączyć do zgłoszenia:

• decyzja o warunkach zabudowy,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt zagospodarowania działki,
• oświadczenie o odpowiedzialności za kierowanie budową (jeśli nie ma kierownika budowy),
• oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych.

Budowa domu do 70 m² bez pozwolenia – zagrożenia

Mimo kilku ułatwień, dzięki nowelizacji prawa budowlanego, zagrożenia przy budowie domu do 70 m² bez pozwolenia, wciąż istnieją. 

Bez wymogu określenia kierownika budowy, to inwestor przejmuje całą odpowiedzialność za prace budowlane, a przepisy nie określają dokładnie o jaką odpowiedzialność chodzi. Nie każdy inwestor ukończył przecież studia inżynierskie i ma jakiekolwiek uprawnienia budowlane, które pozwalałyby mu kierować projektem. Budowa domu do 70 m² wymaga fachowej oceny technicznej. Co więcej, inwestor jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej, do której z kolei zmuszony jest kierownik budowy. 

To nie jedyne wady budowy domu do 70 m² bez pozwolenia. Jeśli inwestor nie ma kwalifikacji do kierowania budową, musi zatrudnić do projektu pracowników. Wówczas to dany inwestor będzie za nich odpowiedzialny! To różni go od kierownika budowy, który odpowiedzialny jest za swoje działania w ramach konkretnych prac budowlanych, a on z kolei jest w tym zakresie ubezpieczony. 

Kolejnym zagrożeniem budowy domu do 70 m² jest brak konieczności prowadzenia dziennika budowy. W efekcie projektant może w porę nie zauważyć ewentualnych zagrożeń i problemów w projekcie.

Jeśli na budowie nie ma kierownika, to inwestor musi złożyć zawiadomienie o zakończonych pracach, do których należy dołączyć dwa oświadczenia:

1. O zgodności projektu budynku z projektem oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

2. O pomiarach powierzchni użytkowej budynku i lokali mieszkalnych zgodnie z przepisami.

Jeśli inwestor nie dopełni tych formalności, będzie obciążony karą pieniężną. 

Jak widać, budowa domu do 70 m² bez pozwolenia ma wady i zalety, i nie jest pozbawiona kontrowersji. Poza kilkoma ułatwieniami i większą dostępnością budowy takich domów, istnieje wiele potencjalnych pułapek dla przyszłych inwestorów, m.in.: brak bezpieczeństwa budowy domu, kwestia praw właścicieli nieruchomości sąsiednich, prawa danego inwestora, niespójność nowych przepisów budowy domów do 70 m² ze starymi przepisami. 

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!