Modernizacja bloków z wielkiej płyty

Wielka płyta oznacza prefabrykowany element konstrukcyjny z żelbetu oraz innych materiałów o dużym rozmiarze i stosunkowo niewielkiej grubości. Budowle z wielkiej płyty nawiązują w swej formie do modernizmu, którego głównym filarem była funkcjonalność obiektu. Jedno z haseł tamtego okresu, autorstwa amerykańskiego architekta Sullivana, brzmiało "forma wynika z funkcji".

Modernistyczna architektura była bardzo nowoczesna i odważna. Prosta geometria i brak zdobień miały na celu podkreślenie walorów użytego materiału i wspaniałość konstrukcji. Architekci tego okresu byli zachwyceni estetyką surowego betonu, który pomimo tego że jest materiałem sztucznym, to dzięki swojej chropowatej strukturze przypomina skałę. Niestety piękna idea modernizmu została zniekształcona na potrzeby ówczesnych realiów. Wielką płytę zaczęto wykorzystywać do budowania szybko i w niedbały sposób. Miała to być szansa dla Polski na szybkie nadrobienie braków mieszkaniowych. Proces budowy pięciokondygnacyjnego budynku z czterema lokalami na piętrze trwał wtedy około czterech miesięcy. Na potrzeby budownictwa wielkopłytowego w Polsce działało ok. 150 zakładów prefabrykatów. Dodatkowo bloki mieszkalne były projektowane na okres maksymalnie 50-60 lat. Oznaczałoby to, że te wybudowane w latach 60. należałoby już wyburzyć albo poddać gruntownej modernizacji. 

Raport Instytutu Techniki Budowlanej (ITB) o stanie wielkiej płyty w Polsce wskazuje jednak, że bezpieczeństwo elementów konstrukcyjnych nie jest zagrożone. Opinia ta została wydana na podstawie badań diagnostycznych około 400 obiektów wielkopłytowych. Okazuje się, że obawy mieszkańców przed zagrażającym niebezpieczeństwem są całkowicie bezzasadne. Instytut zastrzegł jednak, że ze względu na możliwość pojawienia się nieprawidłowości w niektórych budynkach, powinny być one objęte szczególną ochroną w ramach obowiązkowych kontroli okresowych, a wszelkie istotne uszkodzenia należy bezzwłocznie poddać działaniom naprawczym. Za największe defekty tego typu budynków wskazuje się niską jakość funkcjonalno-użytkową mieszkań, nadmierną przenikalność cieplną przegród zewnętrznych, niedostateczny stan instalacji i urządzeń oraz niską estetykę elewacji. Autorzy raportu nie mają żadnych większych zastrzeżeń co do poprawności zaprojektowania budynków wielkopłytowych z uwagi na okres użytkowania. Jednak na obniżenie ich trwałości mogą wpływać niewłaściwe wykonanie oraz nieprawidłowy montaż prefabrykatów. Z drugiej strony przeprowadzone w ostatnich latach termomodernizacje pozwoliły wydłużyć okres użytkowania obiektów. Dzięki warstwie ocieplenia beton nie jest już narażony na tak silne działanie warunków atmosferycznych, co opóźnia proces jego karbonatyzacji (wietrzenia) i korozji zbrojenia.

W budynkach wielkopłytowych miejscami szczególnie wrażliwymi są łączenia między prefabrykowanymi płytami elewacyjnymi. Łączenia w postaci metalowych kotew są podatne na korozje na wskutek działania wód opadowych oraz pary wodnej skraplającej się w ścianie zewnętrznej. W niestarannie wykonanych złączach ścian proces ten przyspiesza porowata struktura betonu. Oprócz określenia stanu łączników w sposób wizualny, należy również zbadać ich stopień związania z betonem, nośność oraz zgodność wykonania z projektem. Źródłem problemów bywają również same płyty elewacyjne. Niższe standardy kontroli jakości podczas prefabrykacji spowodowały różnice w nasiąkliwości oraz grubości poszczególnych elementów betonowych, co może prowadzić do spękań. Z badań przeprowadzonych w 2000 roku na terenie wielu miast w Polsce wynika, że grubość warstwy fakturowej jest zawyżona średnio o 8 mm przy jednoczesnym zaniżeniu warstwy wełny mineralnej średnio o 22 mm. Większa grubość oznacza dodatkowy, nieuwzględniony w procesie projektowania ciężar płyty, co skutkuje zwiększeniem naprężeń w wieszakach. Badania wykazały również, że w większości przypadków kotwienie wieszaków było nieprawidłowe, a w zdecydowanej części odkrywek stal nie spełniała wymagań odnośnie trwałości i nośności. Nie stwierdzono jednak żadnych korozyjnych ubytków wieszaków, które są kluczowe dla prawidłowej pracy płyt.

Niebezpieczne mogą być również instalacje elektryczne wykonane z aluminium. Jest to materiał tańszy od miedzi, ale za to mniej wytrzymały. W przypadku podłączenia zbyt dużej ilości urządzeń takie przewody szybko się przepalają, co może doprowadzić do pożaru. Instalacje wodne są najczęściej wykonane z rur stalowych, które są mało odporne na korozję i powstawanie kamienia. 

Wiele do życzenia pozostawia również stan izolacji termicznej, która nie tylko wpływa na wysokość rachunków za ogrzewanie, ale także na samopoczucie mieszkańców i mikroklimat panujący w pomieszczeniach. Przy technologii wykonania budynków wielkopłytowych występuje większe ryzyko powstania mostków termicznych. Są to miejsca o znacznie wyższym współczynniku przewodzenia ciepła od sąsiadujących z nim elementów. Poprzez mostki termiczne następuje więc wzmożona, niekontrolowana utrata ciepła. Występują one najczęściej na stykach płyt, na obwodzie okien oraz w miejscu połączenia ściany piwnicy ze stropem. Ten problem zauważono już w latach 90. kiedy rozpoczęto ogólnopolski program termomodernizacji. Zastosowana wtedy izolacja miała jednak jedynie 5 cm grubości, co nie spełnia już dzisiejszych wymagań. Eksperci spierają się, czy teraz należy dołożyć kolejną warstwę docieplenia czy może położyć ją od nowa. Drugi wariant, który wydaje się być lepszym rozwiązaniem, jest niestety droższy i stwarza problem utylizacji zdemontowanej warstwy.

Modernizację PRL-owskich bloków ma umożliwić ostatnia nowelizacja ustawy o termomodernizacji. Przewiduje ona dopłaty do prac remontowych i ociepleniowych zarówno dla gmin, jak i wspólnot mieszkaniowych. Jak podaje Ministerstwo Rozwoju wysokość dofinansowania może wynieść nawet do 50% wartości inwestycji. Będzie ono dotyczyło również podłączenia do sieci cieplnej oraz montażu źródeł energii odnawialnej. Budynki komunalne, wpisane do rejestru zabytków lub znajdujące się na terenie wpisanym do tego rejestru, będą objęte dopłatą w wysokości 60% kosztów przedsięwzięcia. Środki będą wypłacane z Funduszu Termomodernizacji i Remontów, zarządzanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego. W latach 2020-2029 Fundusz wyda na ten cel około 3,2 mld zł, z czego około 2,2 mld zł będzie dotyczyć inwestycji objętych nowelizacją ustawy. Koszty takich remontów w skali kraju (termomodernizacji i wzmocnień płyt) są szacowane na prawie 26 mld zł. Przeciętny koszt remontu jednego budynku to około 500 tys. zł. Program dopłat to kolejny krok do poprawy jakości powietrza w Polsce, który wpisuje się w rządowy program "Czyste Powietrze". Odpowiednia izolacja budynków pozwala na efektywniejsze zarządzanie zużyciem energii, co prowadzi do ograniczenia emisji szkodliwych substancji do atmosfery. 

Co ciekawe, pomimo wielu wad budynków z wielkiej płyty, ten styl budownictwa powoli wraca do łask. Moda na wielką płytę najpierw powróciła do państw zachodnich, takich jak Wielka Brytania, Niemcy czy Szwecja, ale także do Japonii. W opracowaniu danych Głównego Urzędu Statystycznego, wykonanego przez HRE Investments, uwagę zwraca fakt, że mieszkania w budynkach z wielkiej płyty stanowiły w 2018 roku 2,6% wszystkich nowych mieszkań. Nie jest to dużo, ale w porównaniu do 0,3% zaledwie rok wcześniej, oznacza dość dużą zmianę. W ciągu roku liczba nowo budowanych mieszkań wzrosła prawie 10-krotnie (481 w 2017 roku i aż 4677 w 2018). Co więcej, ta liczba cały czas rośnie, ponieważ w pierwszym półroczu roku 2019 ilość tych mieszkań stanowiła już 4,6% wszystkich nowych mieszkań. Jednak wciąż jest ona znacznie niższa, niż w czasach kiedy wielka płyta przeżywała w Polsce największy rozkwit. W sumie aż 4 miliony mieszkań w Polsce znajdują się w tego typu budowlach. Mieszka w nich 10 milionów osób.

Pomimo głosów, że bloki z wielkiej płyty za kilkanaście lat nie będą się nadawały do użytku, nie obserwuje się masowej migracji do nowoczesnych mieszkań. Przyczyną są niższe ceny takich mieszkań na rynku wtórnym oraz ich bardzo dobra lokalizacja. Zazwyczaj znajdują się one znacznie bliżej centrum miasta niż nowo wybudowane bloki. Pomimo tak dużego wzrostu, moda na budynki z elementów prefabrykowanych nie jest jeszcze tak duża, jak w innych krajach. Polskie firmy zajmujące się produkcją takich elementów większą część produkcji eksportują na Zachód, i to pomimo braków mieszkaniowych w naszym kraju. Wynika to z wciąż głęboko zakorzenionych w Polakach uprzedzeń do tego typu budynków. Nie mają one jednak zbyt wiele wspólnego z rzeczywistością. Obecna technologie wytwarzania elementów prefabrykowanych znacząco różni się od tej wykorzystywanej w latach 70. XX wieku. 

Ciężko porównać jednak sytuację na polskim rynku mieszkaniowym do tej panującej na rynkach zachodnich. Głównie ze względu na różne dane to tworzenia tego rodzaju statystyk. Można bowiem znaleźć informację, że w Szwecji aż 84% nowych budynków jednorodzinnych jest zbudowana z prefabrykatów. Należy jednak pamiętać, że w tych statystykach uwzględnione jest również drewno, bardzo chętnie wykorzystywane do budowy w krajach Skandynawskich. Pomimo tego liczba domów z prefabrykatów w niektórych krajach (w Japonii - 28%, w Holandii - 20%) robi spore wrażenie. Budowle z prefabrykatów cieszą się na zachodzie rosnącym zainteresowaniem pomimo nie najlepszych doświadczeń z nimi związanych. Co ciekawe w Europie Zachodniej stare budowle tego typu zniosły próbę czasu znacznie gorzej niż w Polsce. Dlatego coraz częściej podejmuje się też decyzje o wyburzaniu bloków, a nawet całych osiedli z wielkiej płyty, a spora ich część to obecnie pustostany.

Niewątpliwą zaletą budynków z wielkiej płyty jest szybkość ich powstawania. Szacuje się, że takie budynki powstają od 20 do nawet 50% szybciej w porównaniu do budynków wznoszonych tradycyjnymi metodami. To powoduje również niższe koszty budowy, co jak wiadomo jest najważniejsze dla inwestorów czy deweloperów. Taka budowa charakteryzuje się również większą dokładnością, którą bardzo ciężko osiągnąć na tradycyjnych budowach. Oczywiście budowla z prefabrykatów ma też swoje wady. Wymaga ona dużej specjalizacji w tej dziedzinie, dlatego opłaca się przede wszystkim firmom budującym na dużą skalę i przy powtarzalności inwestycji. 

Pomimo powątpiewania w jakość PRL-owskich budynków, estetyki ich elewacji czy braku prawidłowego podziału przestrzeni na prywatne, półprywatne i publiczne, tego typu budynki nadal cieszą się zainteresowaniem w Polsce i innych krajach rozwiniętych. Wpływ na to mają częste prace konserwacyjne czy ulepszanie ich standardu np. poprzez termomodernizację. Dodatkowo modernizowana jest infrastruktura dookoła, co ma wpływ na ich zwiększającą się popularność, a nawet powstawanie nowych osiedli tego typu.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!