Dokumentacja techniczna prac renowacyjnych – podstawowe zasady

*****

Artykuł porusza kwestie kompleksowego podejścia do tematu prac renowacyjnych. Autorzy przedstawiają ogólny algorytm postępowania podczas renowacji budynków. Podkreślają również konieczność dokładnej analizy dokumentacji przed rozpoczęciem prac. Na zdjęciach pokazują przykłady niestosowania się do podstawowych zasad sztuki budowlanej.

Analysis of technical documentation of renovation works. Part 1: Basic principles

The article discusses the issues of a comprehensive approach to the topic of renovation work. The authors present a general algorithm of conduct during the renovation of buildings. They also emphasize the need for a thorough analysis of the documentation before starting work. The photos show examples of non-compliance with the basic principles of good building practice.

*****

Prace renowacyjne są bardzo specyficzne. Z jednej strony mamy do czynienia ze starą substancją budowlaną, często o bliżej nieokreślonych parametrach czy właściwościach, zdegradowaną czy wręcz zniszczoną, poddaną, niekiedy nie przez kilkadziesiąt, ale przez sto kilkadziesiąt lat, oddziaływaniu różnych czynników atmosferycznych (woda opadowa, wiatr, mróz). W gruncie będzie to oddziaływanie wilgoci, a niekiedy wręcz wody (w tym pod ciśnieniem) i rozpuszczonych w niej związków chemicznych (soli). Rezultatem tych oddziaływań są różnego rodzaju uszkodzenia, w tym także mające wpływ na nośność elementów konstrukcyjnych.

Każdy z zastosowanych materiałów (obojętne, czy są to materiały współczesne, czy stosowane w XIX w.) cechuje się pewnymi parametrami, cechami i właściwościami. Obrazuje to fioletowy obszar na RYS. 1.

Odnosząc je do oddziałujących obciążeń (obszar granatowy), można stwierdzić, czy są one wystarczające do ich przeniesienia. Jeżeli nie, to obszary te są rozłączne i dochodzi do rozpoczęcia procesów destrukcyjnych.

Projektując prace naprawcze, musimy niejako uciąglić te obszary (schematycznie pokazano je w kolorze zielonym). Truizmem jest stwierdzenie, że wykonawca powinien otrzymać kompletną dokumentację techniczną pozwalającą na poprawne wykonanie zabezpieczeń, czyli gwarantującą trwałość eksploatacyjną zaprojektowanych i poprawnie wykonanych prac.

Kluczem do sukcesu jest zdefiniowanie wspomnianej powyżej trwałości eksploatacyjnej. Za cel prac renowacyjnych przyjmuje się trwałe zmniejszenie wilgotności do akceptowalnego poziomu, co umożliwia dalszą bezproblemową eksploatację, poprzedzoną wykonaniem innych niezbędnych napraw i remontów.

Taka definicja jest jak najbardziej słuszna (nie zmienia tego fakt, że nie zawsze musimy mieć do czynienia z zawilgoceniem obiektu), jednak istotny jest tu wymóg uprzedniego wykonania niezbędnych prac naprawczych/remontowych. To układ naczyń połączonych. Kompleksowość wykonywania tego typu prac to wymóg bezwzględny. Należy przez to rozumieć, że zostaną usunięte wszystkie przyczyny procesów destrukcyjnych. Logiczne jest, że prac tych w wielu przypadkach nie da się wykonać od razu, etapowanie prac jest więc niezbędnym elementem, który musi być ujęty w dokumentacji technicznej prac renowacyjnych.

Ogólną zasadę wykonywania prac renowacyjnych pokazano na RYS. 1, natomiast na RYS. 2 algorytm postępowania. Jak widać, zakres prac renowacyjnych może być bardzo obszerny.

Przeanalizujmy zatem szczegółowo algorytm postępowania i wynikające z niego wnioski.

Zagadnienia związane z renowacją należą do trudnych i złożonych. Dotyczy to zwłaszcza prac wykonywanych w obiektach zabytkowych, w których optymalnym rozwiązaniem byłoby powtórzenie oryginalnej technologii, co z różnych względów często okazuje się niemożliwe. W takich sytuacjach należy stosować materiały dobrze współpracujące z materiałem oryginalnym, umożliwiające łatwą naprawę, a niekiedy wielokrotne powtarzanie zabiegów zabezpieczających.

Prace naprawczo-renowacyjne polegają przede wszystkim na odtwarzaniu izolacji poziomej i pionowej, a także rozwiązaniu problemów wynikających z obecności związków soli w zawilgoconym murze. Jeżeli to konieczne, muszą podawać sposoby osuszania obiektu oraz naprawy elewacji. Mogą także obejmować zespół czynności towarzyszących, np. udrożnienie lub zmianę sposobu odprowadzenia wód opadowych, reprofilację terenu czy naprawę lub wykonanie nowych instalacji.

Do renowacji należy podchodzić kompleksowo, na podstawie opracowanego w odniesieniu do danej sytuacji rozwiązania technologiczno-materiałowego, z uwzględnieniem konkretnych produktów. Niezwykle ważne jest, aby podczas wyboru technologii naprawy uwzględnić ograniczenia wynikające z warunków i struktury odnawianego obiektu oraz właściwości zastosowanych materiałów.

Nie wolno kierować się jedynie materiałami reklamowymi – producenci podają w nich zalety produktów, nie informują natomiast o ewentualnych ograniczeniach, wadach czy konsekwencjach złego zastosowania. W każdej sytuacji należy sprawdzić, czy zmiany funkcjonalne nie spowodują późniejszych problemów w eksploatacji. Z zabytkowego dworku nie można bezkrytycznie zrobić np. apartamentu z basenem, sauną, garażem i jacuzzi (co czasem trudno wytłumaczyć inwestorom).

Nieprzemyślane zastępowanie oryginalnych wapiennych czy wapienno-cementowych tynków mocnymi cementowymi, wymiana okien na bardzo szczelne z tworzywa sztucznego, nowoczesna aranżacja łazienek z kabiną natryskową lub prysznicem w starym budynku o niesprawnej czy nieistniejącej wentylacji skutkują pojawieniem się kolonii grzybów na ścianach. Wraz z instalacją c.o. i ogrzewaniem podłogowym, umożliwiającymi normalne użytkowanie obiektu, pojawiają się nowe źródła pary wodnej.

Taka analiza to podstawowy obowiązek projektanta. To on na podstawie założeń użytkowych i analizy stanu technicznego konstrukcji podejmuje decyzję o przyjęciu konkretnego rozwiązania technologiczno-materiałowego, które w sposób jednoznaczny musi być ujęte i opisane w dokumentacji projektowej. A w wielu sytuacjach błędy pojawiają się już w samych założeniach projektowych.

Skutkiem lekceważącego podejścia do renowacji i sposobu użytkowania obiektu są zatem nowe kłopoty, najczęściej związane z wilgocią. Przykładowo: stare mury, chociaż bardzo grube, nie spełniają obecnych wymogów termoizolacyjności. Ogrzewanie pomieszczeń dostarcza dużej ilości ciepła, a ogrzane powietrze w zetknięciu z zimnymi ścianami skrapla się na ich powierzchni.

Wentylacja (jeżeli istnieje) nie jest w stanie zapewnić odpowiedniej wymiany powietrza i usunąć nadmiaru wilgoci. W takich sytuacjach pierwszym odruchem jest zwykle chęć docieplenia ścian. Skoro są zimne i skrapla się na nich para wodna, to wydaje się, że trzeba je zaizolować, aby nie zachodził efekt skraplania. Ponieważ docieplenie od zewnątrz jest często problematyczne (np. ze względu na tynk renowacyjny lub bogato zdobione elewacje), pojawia się pytanie, czy można docieplać od wewnątrz i jakie materiały będą w danej sytuacji najlepsze (wełna, styropian, płyty klimatyczne). Należy zdawać sobie sprawę, że tego typu próby bez wykonania szczegółowych analiz cieplno-wilgotnościowych jedynie pogorszają sytuację. W ten sposób uda się wprawdzie zapewnić niską wartość współczynnika przenikania ciepła U, ale doprowadzimy do kondensacji pary wodnej. Jeżeli będzie ona w murze, należy ustalić, w której jego części, o jakiej szerokości i gdzie zostanie odprowadzona. Możliwe, że do wnętrza budynku, co pogorszy jeszcze warunki cieplno-wilgotnościowe.

W wielu przypadkach należałoby wykonać obliczenia numeryczne także w odniesieniu do stanu niestacjonarnego (zmiennych warunków temperaturowych i wilgotnościowych, z uwzględnieniem opadów, promieniowania słonecznego itp.). Bez tego może się okazać, że współczynnik U ma wartość czysto teoretyczną, a do wnętrza budynku dostarczone zostanie bardzo dużo wilgoci.

Innym problemem jest mieszanie systemów. Często zapomina się, że materiały w systemach charakteryzują się tzw. przestrzenią dobrej współpracy. Wprowadzenie materiału spoza systemu lub pominięcie jakiejś operacji technologicznej może mieć w przyszłości opłakane skutki.

Osobnym tematem jest jakość wykonywanych robót. Niestety rynek kieruje się najczęściej kryterium ceny, a prace renowacyjne nie należą do tanich. Skutki ich zaniechania bywają jednak dużo bardziej dotkliwe.

Podobnie odstępstwa od poprawnie opracowanych technologii czy wszelkie zmiany, wynikające np. z nacisków inwestora liczącego na (pozorne) oszczędności lub wykonawcy, który źle skalkulował koszt robót i szuka oszczędności (co przy braku fachowego nadzoru nie jest takie trudne). Ponadto w dokumentacji projektowej pojawiają się ewidentne błędy, wynikające z niewiedzy czy chęci szybkiego zysku, np. pomijanie niektórych podstawowych badań. Nagminne jest również lekceważenie reżimu technologicznego, wymuszane bardzo często przez samych inwestorów podających w specyfikacji istotnych warunków zamówienia terminy nie tylko nierealne ze względu na konieczność wykonywania prac zgodnie ze sztuką budowlaną, lecz także sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem.

Środki finansowe marnotrawione są przede wszystkim w obiektach, w których przeprowadzenie prac wymaga spełnienia wymogów ustawy o zamówieniach publicznych. Tam jedynym kryterium jest cena. W efekcie zwykle likwiduje się skutki, a nie przyczyny, do tego najtańszą techniką.

Nie chodzi jednak o to, aby odżegnywać się od nowoczesności w starych obiektach. Renowacja wykonana fachowo, na podstawie starannie opracowanego projektu, przy zastosowaniu przemyślanych rozwiązań technicznych, popartych rzetelną analizą stanu danego obiektu pozwoli potencjalnemu inwestorowi długo cieszyć się pięknem starych dworków i obiektów.

Doświadczenie pokazuje, że w zasadzie jedyną drogą pozwalającą na zapewnienie wymaganej trwałości eksploatacyjnej i braku późniejszych problemów dla wykonawcy jest szczegółowe przeanalizowanie dokumentacji projektowej przez nadzór budowy. Jak wspomniano, celem prac renowacyjnych (nazywanych w wielu przypadkach nieprecyzyjnie lub wręcz niepoprawnie pracami osuszeniowymi) jest trwałe zmniejszenie poziomu zawilgocenia przegród (najczęściej do poziomu 3–6% wilgotności masowej), co umożliwia prowadzenie dalszych prac budowlanych lub konserwatorskich, zapewniając po ich wykonaniu właściwą eksploatację.

Zatem jest to zespół czynności technologicznych, zależnych od siebie i następujących w ściśle określonej kolejności, przy czym każda poprzednia czynność musi być doprowadzona do pewnego etapu lub przynieść określony rezultat. Przykładowo: wykonanie przepon wodochronnych w zawilgoconych budynkach jest jednym ze sposobów zabezpieczania, a nie osuszania. Wykonanie tylko samych izolacji może, ale nie musi, doprowadzić do znacznego obniżenia zawilgocenia przegród, mimo że izolacje te zostaną wykonane prawidłowo i skutecznie chronić będą mury przed dalszym wnikaniem wody lub wilgoci. Ściany o znacznej grubości, po wykonaniu w nich blokady poziomej, mogą w sposób naturalny wysychać przez wiele lat.

Pod panowaniem ustawy o zamówieniach publicznych rzeczoznawcy wykonujący ekspertyzy, a potem projektanci wykonujący projekty wykonawcze, konkurują na przetargach. Dlatego to, co wydaje się niezbędne dla określenia poprawności rozwiązań technologicznych, jest często projektowane „na wyczucie” z pominięciem wnikliwej i rzetelnej oceny przyczyn zaistniałej sytuacji po to, aby maksymalnie zmniejszyć koszty wykonywanych usług projektowych. W przypadku zleceniodawców prywatnych (obojętnie, firm czy osób prywatnych) sposób podejścia zależy od świadomości problemu i niekiedy zdrowego rozsądku.

Ocenia się, że około 45% występujących w całym procesie realizacji zadania błędów ma swój początek już na etapie projektowania. Najczęściej spotykane wśród nich to brak koncepcji lub nietrafna diagnoza, a przecież na ich podstawie powstaje dokumentacja projektowa z wyceną kosztorysową. Jednak stopień skomplikowania robót i szczegółowe, niekiedy bardzo specyficzne wymagania związane z aplikacją samych materiałów powodują, że kierownik budowy czy inspektor nadzoru niemający doświadczenia przy wykonywaniu tego typu prac może nie być w stanie samodzielnie zauważyć i rozwiązać problemów związanych z poprawnym wykonaniem prac.

Nagminne jest także na budowach lekceważenie reżimu technologicznego, wynikające z niewiedzy, pośpiechu czy wręcz wymuszane przez samych inwestorów podających w SIWZ terminy nie tylko nierealne ze względu na konieczność wykonywania prac zgodnie ze sztuką budowlaną, ale także sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem.

Rezultatem analizy dokumentacji projektowej powinno być zdefiniowanie kluczowych problemów niezbędnych do rozwiązania przed rozpoczęciem robót oraz wyodrębnienie i omówienie trudnych i krytycznych miejsc budynku poddanego renowacji. Powinien brać w tym udział przede wszystkim niezależny specjalista/rzeczoznawca, który w razie potrzeby wykona niezbędne analizy oraz zidentyfikuje ewentualne błędy i braki w dokumentacji projektowej oraz projektant, kierownik budowy, inspektor nadzoru oraz inwestor.

Taka analiza niestety jest bardzo często wykonywana przez rzeczoznawcę na etapie ekspertyzy określającej przyczyny nieskuteczności prac renowacyjnych/naprawczych i nie są rzadkością wnioski typu: „Na podstawie udostępnionej dokumentacji technicznej nie było możliwe wykonanie prac izolacyjnych i naprawczo-renowacyjnych na przedmiotowym obiekcie przy oczywistym założeniu, że wykonane roboty mają zapewnić izolacji efektywność i długoletnią trwałość eksploatacyjną” oraz „Na etapie realizacji nie wykonano nawet podstawowej analizy dokumentacji technicznej. Taka analiza pozwoliłaby na zauważenie ewidentnych błędów/braków w dokumentacji projektowej”.

Zdarzają się sytuacje, gdy projekt budowlany, nawet na etapie udzielania pozwolenia na budowę, jest głównie projektem architektonicznym, a szczegóły rozwiązań konstrukcyjnych i technologicznych są ustalane równocześnie z postępem robót budowlanych. Na etapie projektowania często pomija się etapowanie prac, które powinno być tak przewidziane, aby o ile to możliwe, w jak największym stopniu pozwolić zamawiającemu na korzystanie z obiektu w trakcie prowadzenia robót. Dotyczy to przede wszystkim obiektów sakralnych, budynków sądowych, szkół itp.

W wielu przypadkach właściciel lub użytkownik budynku nie ma wystarczających środków finansowych na wykonanie od razu całości prac. Należy je rozłożyć na etapy, ale w taki sposób, aby przerwa w wykonywaniu prac nie spowodowała uszkodzeń i zniszczeń w pracach już zakończonych.

Jeszcze gorsza jest sytuacja, gdy zakres i wielkość robót dopasowuje się do wielkości środków finansowych, z pominięciem uwarunkowań technologicznych. To wszystko skutkuje marnotrawieniem pieniędzy. Dotyczy to przede wszystkim robót wykonywanych zgodnie z wspomnianymi wcześniej „wymogami” ustawy o zamówieniach publicznych. Ustawa ta nie ma nic wspólnego z wymogami zapewnienia odpowiedniego reżimu technologicznego. Wymóg wybrania najtańszej oferty nie jest już bezwzględny, lecz nadal stosowany, choć jest sprzeczny nawet ze zdrowym rozsądkiem. Nie odnosi się on bowiem do odpowiedniego standardu i jakości robót budowlanych. Dlatego niedopuszczalne jest rozwiązywanie problemów post factum, czyli podczas wykonywania prac lub próba przerzucenia problemu na barki dostawcy systemów renowacji/izolacji, często z zastrzeżeniem, że „koszt materiałów ma się zmieścić w założonej kwocie”. Z problemem tym zostaje wówczas wykonawca.

Koszt wykonania napraw gwarancyjnych, zwłaszcza przy powieleniu przy wykonywaniu prac elementarnych błędów projektowych (do tego zwykle dochodzi brak nadzoru – rzetelny nadzór pozwoliłby w większości przypadków na wychwycenie i wyeliminowanie przynajmniej najważniejszych mankamentów), może być porównywalny z kosztami całości prac.

¹ Artykuły o dokumentacji projektowej dot. systemów ETICS z numerów 3/2022, 4/2022, 6/2022 oraz 7/8/2022 są również dostępne na stronie www.izolacje.com.pl.

Literatura

1. C. Magott, M. Rokiel, „Ochrona budynków przed wilgocią, korozją biologiczną i ogniem”, XIII Sympozjum PSMB „Ochrona obiektów budowlanych przed wilgocią”.
2. M. Rokiel, „Renowacje obiektów budowlanych. Projektowanie i warunki techniczne wykonania i odbioru robót” wyd. II, Grupa MEDIUM, Warszawa 2019.
3. M. Rokiel, „Hydroizolacje w budownictwie”, wyd. III, Grupa MEDIUM, Warszawa 2019.
4. R. Graefe, „Kellersanierung. Ratgeber für die Praxis. Schaden erkennen, bewerten, sanieren“, Rudolf Mueller Verlag 2014.
5. J. Karyś (red.), „Ochrona przed wilgocią i korozją biologiczną w budownictwie”, Grupa MEDIUM, Warszawa 2014.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!