Wymiana instalacji przy adaptacji zabytkowych budynków

*****
W artykule poruszono kwestie wymiany instalacji – elektrycznych, grzewczych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych – w zabytkowych budynkach. Autor podpowiada, na jakie rozwiązania może się zgodzić konserwator zabytków.

Replacement of installations when adapting historic buildings

The article deals with the issue of replacing electrical, heating, ventilation and air-conditioning systems in historic buildings. The author suggests what solutions the conservator of monuments may agree to.
*****

Należy uwzględnić szereg aktualnie obowiązujących norm, standardów i wskaźników urbanistycznych z poszanowaniem zasad ochrony zabytków. Remonty zabytkowych obiektów wymagają zmiany ich lokalizacji, zaprojektowania klimatyzatorów, sanitariatów i wielu innych elementów wynikających z ogólnych przepisów, dlatego w starych budynkach bardzo ważna i jednocześnie problematyczna jest właśnie wymiana instalacji. Wynika to ze względów bezpieczeństwa, a trudność spowodowana jest koniecznością zachowania wartości wizualnej i historycznej obiektu. Na różne problemy wykonawcze należy przyjąć bufor czasu i pieniędzy.

Na co powinien zwrócić szczególną uwagę inwestor kupujący zabytkowe budynki?
Na co zgodzi się konserwator zabytków i kiedy zapytać go o opinię?

Problemy adaptacji instalacji

Nabywcy zabytkowych budynków zadają zazwyczaj te same pytania.

• Czy konserwator zabytków zgodzi się wymienić stary piec na nowy?
• Czy pozwoli na montaż klimatyzacji, która jest standardem ekskluzywnego biura, sklepu czy pokoju hotelowego?
• Czy będzie możliwe wykonanie nowych szachtów w celu zlokalizowania dodatkowych łazienek czy kuchni?
• Czy będzie można zamontować windę gastronomiczną w restauracji?

Pracuję na rynku 17 lat i nie zdarzały mi się projekty, w których nie uzyskałbym z inwestorem zadowalającego efektu. Oczywiście, czasami trzeba coś przeprojektować, zmienić układ pomieszczeń, a czasami wystarczy dać coś dodatkowego od siebie i podnieść wartość zabytkowych elementów, żeby uzyskać odpowiednią zgodę.

Adaptacja zabytkowych budynków do nowych celów jest rozwijającym się trendem. Dotyczy to chociażby kamienic w ciągach ulicznych większych miast, gdzie adaptuje się ich powierzchnie na funkcje biurowe, hotelowe czy usługowe.

Stare kamienice są zazwyczaj objęte formami ochrony zabytków i już sam tytuł oraz numer decyzji o wpisie do rejestru zniechęca wielu inwestorów. Niepotrzebnie, bo często formą ochrony objęty nie jest cały budynek, ale tylko wybrany element, np. ściana frontowa albo kominek.

Adaptując stary budynek na nowe potrzeby, trzeba wiedzieć, jaką klasę i standard lokali chcemy lub musimy uzyskać. Przykładowo, czy ma być uwzględniona winda, czy da się „przykleić” do obecnych szachtów sanitariaty odpowiedniej wielkości, albo czy projektowane pomieszczenia pasują do obecnego podziału okien.

Żeby wystartować z projektem, musimy wiedzieć, jakie elementy są pod ochroną konserwatorską i wtedy wiemy, o co walczymy. Należy pamiętać, że musimy spełnić nie tylko wymagania konserwatorskie, ale również przepisy przeciwpożarowe, akustyczne czy termiczne.

Adaptując stary budynek mieszkalny na ekskluzywny hotel, musimy dać gościom możliwość spania w klimatyzowanych pokojach, a adaptując go na biura oprócz klimatyzacji bardzo istotne będzie również oświetlenie. Dlatego inwestor, nabywając zabytkowy budynek, musi wiedzieć, z czym będzie wiązało się przekwalifikowanie budynku na konkretną funkcję i przyjąć, że zmiana będzie wymagała dostosowania się do różnych norm i przepisów również w zakresie instalacji. Niezbędne będą bowiem duże zmiany budowlane i inwestor musi zdecydować, czy jest to dla niego opłacalne.

Bardzo ważne jest, żeby zastosowane materiały i sposoby łączenia instalacji były trwałe. Instalacje muszą minimalizować ryzyko pęknięć czy wycieków, żeby uniknąć zniszczenia cennych elementów powstałych w wyniku awarii.

Instalacja windy w zabytkowym budynku

Niektóre zabytkowe obiekty są podwyższane o kolejną kondygnację. Wiąże się to często z koniecznością instalacji dźwigu windowego. Może to również dotyczyć wind gastronomicznych w restauracjach czy hotelach. Lokalizacja takiego szybu nierzadko rodzi problemy. Oczekiwania konserwatorów i możliwości technologiczne to dwa różne spojrzenia na temat. Ze względu na nietypowy układ konstrukcji ścian zabytkowych obiektów, trudno jest wpasować dostępne na rynku windy standardowe. Wpasowanie dźwigów w takich obiektach często kończy się indywidualnym projektem windy i całego szybu, co pociąga duże koszty i wydłuża czas oczekiwania na indywidualnie wykonany dźwig. Do takiej współpracy należy angażować projektanta lub producenta dźwigu oraz Urząd Nadzoru Technicznego.

Z jeszcze większym problemem muszą się mierzyć inwestorzy, którzy chcą zlokalizować szyby windowe na zewnątrz budynków. Tutaj problemów jest więcej, bo często cenne są elewacje budynków i nie można ingerować w ich zmiany. Łatwiej udaje się uzyskać zgodę na montaż dźwigów od strony dziedzińców niż od strony ulic, bo elewacje frontowe częściej są obejmowane ochroną.

Problemem przy dobudowywaniu dźwigów windowych na zewnątrz budynków są też wskaźniki urbanistyczne. W związku z tym, że winda zlokalizowana jest od najniższego poziomu, to zwiększa ona powierzchnię zabudowy. Jeśli wskaźnik został skonsumowany w całości, to nie będzie możliwości dobudowania takiego elementu. Niektórzy inwestorzy próbują lokalizować windy od pierwszego piętra na zewnątrz budynku, a dojazd/dojście do windy organizują w formach pochylni czy miniwind w środku budynku.

Tutaj uczulam na interpretacje przepisów. Nawisy, wykusze to różne pojęcia, które funkcjonują oficjalnie lub nieoficjalnie w przepisach prawa budowlanego, i w jednym urzędzie uda się przeforsować nadwieszane windy, a w innym nie.

Zwrócę uwagę również na to, że w toku jest reforma planowania przestrzennego, która zmienia ilość i definicje stosowane w dokumentach planistycznych wskaźników urbanistycznych. Te i inne zmiany dotyczą również nieruchomości zabytkowych.

Kolejna kwestia to stosowane materiały. Zdarza się, że szklane windy ładnie wpasowują się w zabytkowy charakter budynków, ale jeszcze niewielu konserwatorów godzi się na takie mieszanki materiałowe.

Poprowadzenie instalacji do takich dźwigów to kolejny element. Zazwyczaj konieczne jest występowanie o promesy do gestorów sieci w celu uzyskania większych warunków przyłączeniowych.

Obecność linii energetycznej na naszej działce lub bezpośrednio przy niej nie daje 100% gwarancji, że uzyskamy potrzebną ilość energii. Takie parametry warto sprawdzać na etapie due diligence nieruchomości jeszcze przed jej zakupem. Poza gestorem w kwestii instalacji wypowiada się również sam konserwator zabytków. Ingerowanie w zabytkowe sufity i podłogi często nie wchodzi w grę, szczególnie gdy mamy zabytkowe malowidła, płaskorzeźby czy materiały. Wymieniłem tylko kilka elementów, ale pokazuje to, jak bardzo złożony jest temat instalacji w tego typu budynkach. Nie ma tu uniwersalnych rozwiązań, bo w każdym zabytkowym obiekcie co innego będzie podlegało ochronie. Każdorazowo należy podchodzić do tematu indywidualnie.

Montaż wentylacji i klimatyzacji w zabytkowym budynku

Kolejnym wyzwaniem dla projektantów i inwestorów są wentylacje i klimatyzacje – zabytkowe obiekty rzecz jasna ich nie posiadały.

W adaptowanych pałacach, zamkach czy kamienicach na cele hotelowe, konferencyjne czy biurowe, klimatyzacja w dzisiejszych czasach to standard. Zapewnienie odpowiedniej temperatury i wilgotności w zabytku może być też wymogiem konserwatorskim, co wynika z konieczności zachowania budynku we właściwym stanie technicznym. W wielu przypadkach udaje się umieszczać klimatyzatory na dachach takich budynków. Jeśli jednak sam dach jest objęty ochroną albo zawiera cenne elementy polichromii, to taki montaż na dachu nie będzie możliwy. To samo dotyczy cennych elewacji.

Montaż klimatyzatorów w widocznych miejscach nie jest możliwy. Konserwatorzy zgadzają się na montaż tego typu urządzeń na strychach, na poddaszu, w podcieniach, w ukrytych miejscach na balkonach czy na zamkniętych loggiach. Częściej zgody wydawane są od strony dziedzińca niż od strony elewacji frontowej wzdłuż ulicy. Lokowanie poszczególnych urządzeń wymaga nie tylko poszanowania estetyki zabytku, ale również odpowiedniej wielkości pomieszczenia i docierającego do niego powietrza. Wszelkie czerpnie i wyrzutnie muszą być zazwyczaj dostosowywane do kolorystyki ścian tak, żeby nie rzucały się w oczy.

Jak sobie poradzić z uzgodnieniami konserwatorskimi w zakresie montażu klimatyzacji?

Zgodnie z art. 29 pkt 4. Ustawy Prawo budowlane wskazuje roboty budowlane, które nie wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz nie wymagają zgłoszenia. Wymienione są co prawda tutaj instalacje wewnątrz i na zewnątrz budynku (poza instalacjami gazowymi), ale jest zastrzeżenie, że roboty budowlane wykonywane:

„1) przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę,

2) na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymagają dokonania zgłoszenia, przy czym do wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami”.

Jeżeli budynkiem zarządza wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa, to w pierwszej kolejności należy uzyskać zgodę od tych podmiotów.

Instalacje grzewcze w zabytkowych budynkach

Unia Europejska nakłada coraz to bardziej restrykcyjne przepisy w zakresie stosowanych opałów. Zabytkowe obiekty bardzo często posiadają piece i kominki, którymi dawniej ogrzewane były całe budynki. Ochrona środowiska zmierza do tego, że wkrótce do kominów, przewodów spalinowych będziemy mieli montowane czujniki. Tak już się dzieje w Kalifornii w Stanach Zjednoczonych. Przy montażu klimatyzacji czy wentylacji dostaje się aplikację i piloty do ustawiania parametrów.

Będziemy mieli wkrótce również chipy czy liczniki. Tak jak mamy liczniki na wodę, prąd, tak samo będziemy musieli montować tego typu czujniki w kominkach czy klimatyzatorach. Będzie monitorowane to, czym i w jakim okresie palimy.

Dawne budynki często miały podpiwniczenia w całości lub w części budynku, gdzie montowano piece. Co przy takich technologiach zrobią właściciele starych pałaców czy zamków? Wiele z nich ogrzewanych było kominkami, które są pod ochroną ze względu na cenne walory. Jak mają sobie poradzić właściciele czy zarządcy adaptowanych ogromnych przestrzeni? Będą dogrzewać je farelkami czy grzejnikami?

Po pierwsze, jest to nieestetyczne, po drugie nieekonomiczne, a po trzecie i najważniejsze – stare instalacje nie wytrzymają takiego obciążenia. Takie obiekty zapewne będą zwalniane z zakazów stosowania odpowiednich materiałów opałowych.

Niektórzy właściciele zabytków występują również o odpisy z tytułu remontu, bo taki przepis funkcjonuje. Sytuacja może się odwrócić i może być więcej zainteresowanych tego typu zabytkowymi obiektami. A może będzie to powód do „zdejmowania” form ochrony z zabytków, bo taniej będzie zezwolić na nowoczesne instalacje w tych budynkach niż finansować absurdalne remonty lub odpisy z budżetu państwowego.

Czy w zabytkowych budynkach ogrzewanych piecami czy kominkami jest możliwy montaż nowej instalacji c.o.? Czy da się stosować pompy ciepła w zabytkowych budynkach?

Jest to możliwe, ale wszystko zależy od tego, co jest objęte formą ochrony zabytku i na co zgodzi się konserwator. Rozwiązaniem zastępczym w przypadku, gdy nie jest możliwe zastosowanie standardowych instalacji, jest montaż maty czy folii grzewczej, pod warunkiem że instalacja wytrzyma takie obciążenie lub zostanie wymieniona na nową. Oczywiście przy cennych posadzkach stosowanie takich rozwiązań może być utrudnione lub niemożliwe.

Relokacja zabytkowych instalacji

W zabytkowych budynkach adaptowanych na współczesne potrzeby często pojawia się pomysł demontażu i przenoszenia elementów konstrukcji czy wyposażenia. Zdarza się, że inwestorzy chcą relokować cenne elementy wnętrz, np. chcą przenieść zabytkowy kominek, bo w jego miejscu planują zorganizować witrynę sklepową.

Takie działania są możliwe, ale wszystko jest uzależnione od tego, jak kominek będzie prezentował się w nowym miejscu. Konserwator nie zgodzi się, żeby przenieść kominek do pomieszczenia technicznego czy sanitariatów, jeśli dotychczas stanowił on centralne miejsce głównego pomieszczenia – wszystko musi odbywać się z poszanowaniem zabytku.

Czasami konserwator pozwala demontować pewne elementy i je przenosić, ale w ściśle określony sposób. Akceptuje on program przygotowany przez osobę z uprawnieniami i później ponownie montuje się całą strukturę według tego programu. Konserwator może zgodzić się przenieść ten element do innej części budynku, jeśli to odpowiednio uzasadnimy.

Oczywiście, na poziomie koncepcji biznesowej inwestor musi uznać, że działanie jest warte wymaganych pieniędzy. Należy mieć też na uwadze, że jeśli stan techniczny elementu na to nie pozwala, taka migracja nie będzie możliwa. W związku z tym, zanim przystąpi się do projektowania, warto ustalić z konserwatorem w ramach oględzin, na co będzie można sobie pozwolić. Umożliwi to zaoszczędzenie pieniędzy, czasu i rozczarowań.

Błędem jest pójście na pierwszą rozmowę z konserwatorem z pełną koncepcją biznesową, szeregiem wizualizacji, aksonometrii, rozrysowanych detali dla planowanej inwestycji. Wizualizacje inwestycji nocą w światle lamp mogą zadziałać jak płachta na byka. Inwestor musi przyjąć, że konserwator będzie czuł się pominięty w koncepcji projektowej.

Panele fotowoltaiczne na zabytkach

Uzyskanie zgody konserwatora na umieszczenie paneli fotowoltaicznych uzależnione jest od tego, czy będą one widoczne z punktu widzenia użytkowników. Zazwyczaj, jeżeli panele umieszczone są na dachach w niewidocznych miejscach, to łatwo jest uzyskać zgodę na taką instalację. Minusem w takich inwestycjach jest to, że nie projektujemy kształtu dachu, ale musimy dostosować się do tego, co już zostało wybudowane. W związku z tym, o możliwości zastosowania paneli fotowoltaicznych na dachu będzie decydował jego kąt nachylenia, kolorystyka dachu i obecność cennych polichromii.

Wpasowanie się w wymogi konserwatora może wiązać się z zamówieniem u producenta indywidualnego koloru czy rozmiaru paneli, co będzie wiązać się z większymi kosztami i dłuższym czasem oczekiwania na realizację zamówienia. W tym celu należy złożyć wniosek o prowadzenie robót budowlanych w obiekcie zabytkowym do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. WKZ może odmówić, ale możemy odwołać się od takiej decyzji do ministra kultury i dziedzictwa narodowego. Przykład tego typu instalacji mamy chociażby na dachu zabytkowego budynku Państwowej Komisji Planowania Gospodarczego w Warszawie, gdzie siedzibę ma Ministerstwo Przedsiębiorczości i Technologii.

Wymiana instalacji przy okazji

Wymianę instalacji bardzo często da się przeprowadzić przy okazji innych prac naprawczych i z takich okazji warto korzystać. W jednej z adaptowanych na cele handlowe elektrowni problemem okazał się pękający balkon. Odkrywki fundamentów filaru podpierającego balkon nie wykazały żadnych uszczerbków ani zniszczeń górniczych, a badania geologiczne nie wykazały wpływu podziemnych cieków wodnych.

Po wielu rozmowach okazało się, że w pomieszczeniu przy balkonie przez 50 lat była zlokalizowana biblioteka. Punktowego przeciążenia i nadwyrężenia szkieletu balkonu i filaru dokonał zbyt duży na możliwości nośne księgozbiór. Należało zdemontować podłogę w miejscu, gdzie stały ciężkie regały z książkami w celu naprawy posadzki. W związku z tym, że podłoga nie była cenna, to „rozebrano” ją w całości i korzystając z okazji, dokonano wymiany instalacji. Pokazuje to, jak problemy można przekuwać w sukcesy – wymaga to tylko elastycznego podejścia inwestora, projektanta i konserwatora.

W procedurach związanych z wymianami instalacji w zabytkowych budynkach warto zainteresować się dofinansowaniami, które odciążą inwestora.