Planowanie przestrzenne – złe praktyki deweloperów

„Mieszkania, w których sąsiad sąsiadowi zagląda przez okno, a dzieci bawią się na kilkumetrowym, wciśniętym między wysokie budynki placu zabaw to ostatnio dość powszechny obraz na nowych osiedlach w naszym kraju. Kilkunasto- czy nawet kilkumetrowe lokale użytkowe sprzedawane jako mikrokawalerki to niestety również nic nowego. Tego typu absurdy architektoniczne to efekt maksymalnego wykorzystania powierzchni przeznaczonej pod zabudowę, często z naginaniem obowiązujących przepisów budowlanych. Nasza propozycja zmiany uregulowań prawnych ma na celu ukrócenie tych praktyk poprzez jednoznaczne i niedające pola do niewłaściwej interpretacji brzmienie przepisów. Przepisów, które na uwadze będą miały przede wszystkim dobro kupujących mieszkanie, a nie deweloperów” – informuje minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

Czym grozi patodeweloperka?

W Polsce buduje się rocznie ok. 240 tys. mieszkań i większość z nich powstaje w zgodzie z obowiązującymi przepisami i normami społecznymi. Jak w każdej branży trafiają się jednak firmy deweloperskie, które chcą maksymalizować swoje zyski i budują obiekty, przy których jak największa powierzchnia inwestycji ma trafić na sprzedaż, a ogólnodostępne części wspólne ograniczane są do minimum.

W praktyce oznacza to powstawanie mieszkań, w których przez większą część dnia jest ciemno, osiedli ze zbyt małymi placami zabaw czy miejscami parkingowymi wyłącznie dla niepełnosprawnych, które znajdują się pod oknami lokali mieszkalnych (generując hałas i spaliny). Tego typu obiekty nie tylko nie zaspakajają podstawowych potrzeb życiowych ich mieszkańców – w dłuższej perspektywie czasowej będą generowały dodatkowe koszty wynikajace np. z problemów zdrowotnych.

Ile kosztuje nieład przestrzenny?

Inwestycje mieszkaniowe prowadzone z myślą wyłącznie o zysku to nie tylko gorsza jakość życia. Polski Instytut Ekonomiczny w swoim raporcie „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego” wyliczył, że całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce to 84,3 mld zł. Na tę sumę składają się np. koszty nadmiarowych dojazdów do pracy czy koszty budowy i utrzymania nadmiarowej infrastruktury. Instytut szacuje, że roczny koszt chaosu przestrzennego w przeliczeniu na każdego mieszkańca Polski to aż 2,2 tys. zł.

Zmiany w warunkach technicznych

Zdecydowana większość zmian dotyczy projektu rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Mają one rozwiązać konkretne problemy, które coraz częściej pojawiają się w polskich miastach.

1. Większe odległości między blokami na sąsiednich działkach

Według obecnych uregulowań minimalna odległość budynków od granicy działki wynosi 3 metry w przypadku ścian bez okien i drzwi lub 4 metry w przypadku ścian z oknami i drzwiami, przy jednoczesnym uwzględnieniu przepisów w zakresie przesłaniania, nasłonecznienia oraz warunków przeciwpożarowych. Przy wykorzystaniu odstępstw i wyjątków istnieje jednak możliwość zmniejszenia tych odległości. W efekcie budynki często powstają bardzo blisko siebie, a mieszkańcy są pozbawieni prywatności, gdy sąsiedzi zaglądają im do okien.

Rozwiązanie: Minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki ma wynieść co najmniej 5 metrów. Zachowanie odpowiedniej odległości budynku od granicy działki nie bedzie wymagane w przypadku, gdy na sąsiedniej działce są tereny, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie są przeznaczone pod zabudowę.

2. Większe odległości obiektów produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych

Zdarzają się sytuacje, w których zbyt blisko budynków mieszkalnych powstają uciążliwe dla mieszkańców obiekty magazynowe lub przemysłowe.

Rozwiązanie: Minimalna odległość pomiędzy ścianami budynku magazynowego lub produkcyjnego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 mkw.) a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego ma wynieść 30 metrów. Dotyczy to też budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy.

3. Racjonalnie zaplanowane miejsca parkingowe

Mniej rygorystyczne wymogi co do projektowania stanowisk postojowych dla osób niepełnosprawnych spowodowały, że przy wielu nowych inwestycjach tego typu miejsca zaczęły dominować na parkingach (zwłaszcza na osiedlach zamkniętych).

Rozwiązanie: Maksymalnie 6% stanowisk postojowych dla osób z niepełnosprawnościami w stosunku do wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji, będzie mogło być zbliżone do okien budynków.

4. Mniej „betonozy”

Ze względu na obniżanie kosztów utrzymania coraz więcej placów i skwerów w wielu miejscowościach pozbawia się trawników, drzew i krzewów. Na wyłożonych betonowymi nawierzchniami placach ustawiane są doniczki, które mają dać mieszkańcom wrażenie „bliskości natury”. 

Rozwiązanie: Konieczność zapewniania na placach i skwerach publicznych (ponad 1000 mkw.) co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.

5. Przyjazne place zabaw i miejsca do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami

Przy nowych budynkach mieszkalnych nagminnie urządzane są bardzo małe place zabaw, które składają się np. tylko z niewielkiej piaskownicy albo jednej huśtawki. Często znajdują się w nieciekawej części osiedla, co utrudnia lub wręcz uniemożliwia korzystanie z nich.

Rozwiązanie: Obowiązek budowy placów zabaw przy bloku lub na osiedlu, w których jest więcej niż 20 mieszkań. Przy budynkach z 21–50 mieszkaniami co najmniej 1 mkw. placu będzie przypadał na jedno mieszkanie, przy budynkach z 51–100 mieszkaniami plac zabaw będzie musiał mieć min. 50 mkw., a przy inwestycjach od 101 do 300 mieszkań na każdy lokal ma przypadać min. 0,5 mkw. placu. Przy powyżej 300 mieszkaniach w budynku plac zabaw będzie miał powierzchnię min. 300 mkw. Wprowadzone zostaną też wymogi co do wyposażenia placów zabaw. Z kolei obowiązek wykonania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami będzie dotyczył zespołu budynków wielorodzinnych, w którym jest więcej niż 20 mieszkań.

6. Minimum 25 mkw. lokalu użytkowego

Zdarzają się sytuacje, w których w budynkach innych niż mieszkalne wyodrębniane są tzw. „lokale użytkowe”, sprzedawane później jako „inwestycyjne” i traktowane przez kupujących jak zwykłe, małe mieszkania (najczęściej pod wynajem) – tym samym obchodzony jest przepis mówiący, że samodzielny lokal mieszkalny nie może mieć mniej niż 25 mkw.

Rozwiązanie: Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach będzie musiała wynosić nie mniej niż 25 mkw. Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na I piętrze budynku, pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Regulacje nie będą dotyczyły budynków zamieszkania zbiorowego, takich jak np. hotel, motel czy pensjonat na terenach nadmorskich lub górskich – jako wyjątek dla runku turystycznego.

7. Balkony zapewniające prywatność

Balkon to dodatkowa wartość w mieszkaniu, które wpływa na jego funkcjonalność i podnosi komfort życia lokatorów. Niektórzy deweloperzy nie zapewniają jednak ich użytkownikom odpowiedniej prywatności.

Rozwiązanie: W bloku w przypadku balkonów na jednej płycie, trzeba będzie zastosować pomiędzy nimi odpowiednią przegrodę. Powinna ona mieć co najmniej 2,2 m wysokości (mierzoną od posadzki) oraz szerokość równą co najmniej szerokości balkonu (a gdy balkon ma szerokość większą niż 2 m – przegroda powinna mieć szerokość co najmniej 2 m). Przegroda powinna także charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła (w zakresie 30–50%).

8. Lepszy komfort akustyczny w mieszkaniach

Zgodnie z obecnymi przepisami w zakresie izolacyjności akustycznej przegrody pomiędzy mieszkaniami w blokach mają wyższe wymagania niż przegrody pomiędzy mieszkaniami w budynkach jednorodzinnych, np. w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej. Ponadto przeróbki np. na etapie wykańczania mieszkania mogą pogorszyć izolacyjność akustyczną przegród pomiędzy mieszkaniami. W efekcie w sąsiadujących ze sobą lokalach słychać nawet głośne rozmowy czy zabawy dzieci.

Rozwiązanie: Obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne (podobnie do wymagań pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynku wielorodzinnym) oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej. Dodatkowo zostanie wprowadzony obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zarówno w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych.

9. Odpowiednie warunki umożliwiające przewinięcie dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami

Potrzeby osób niepełnosprawnych w nowych budynkach użyteczności publicznej powinny być brane pod uwagę i realizowane ze szczególną starannością.

Rozwiązanie: Zapewnienie w nowych budynkach użyteczności publicznej (w zależności od rodzaju budynku i jego powierzchni) pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Pomieszczenia te powinny spełnić odpowiednie wymagania w zakresie wyposażenia oraz mieć odpowiednią powierzchnię.

10. Miejsca na rowery i wózki

W obecnie projektowanych budynkach nie przewiduje się miejsc do przechowywania rowerów czy wózków (albo wykonuje się je w niewystarczającej ilości). W efekcie sprzęty te przechowywane są na klatkach schodowych albo w garażach podziemnych, stwarzając zagrożenie dla mieszkańców.

Rozwiązanie: Nowe przepisy zobowiążą do realizacji w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych. Minimalna powierzchnia takich pomieszczeń będzie wynosiła 15 mkw. Dopuszczalne będzie wykonanie oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany, zamiast takich pomieszczeń w budynku wielorodzinnym.

Proponowane zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Na podstawie przepisów wykonawczych do ustawy Prawo budowlane balkony nie są wliczane do powierzchni zabudowy. Obowiązujące przepisy dotyczące planowania przestrzennego nie definiują sposobu obliczenia intensywności zabudowy. Powstała więc praktyka, zgodnie z którą powierzchnia balkonów, tarasów i loggii powinna być wliczana do powierzchni kondygnacji, a przez to do określonej przepisami planu miejscowego intensywności zabudowy.

Rozwiązanie: W zreformowanym systemie planowania przestrzennego zdefiniowana zostanie powierzchnia kondygnacji liczona po obrysie rzutu poziomym ścian zewnętrznych, do której nie będą wliczane powierzchnie balkonów, logii i tarasów. Tak liczona powierzchnia kondygnacji będzie podstawą do ustalenia intensywności zabudowy.

Jak uzdrowić rynek mieszkaniowy?

Rząd chce też wzmocnić pozycję osób chcących kupić mieszkanie dla siebie i swojej rodziny, by rynek mieszkaniowy funkcjonował według zdrowych reguł.

Ograniczenie handlu cesjami umów rezerwacyjnych i deweloperskich

Po zawarciu takich umów z deweloperem na kilka, kilkanaście lokali mieszkalnych tzw. flipperzy cedują je później na innych nabywców, pobierając przy tym wygórowane „prowizje”. Działania takie prowadzą do ograniczenia liczby lokali mieszkalnych w bezpośredniej ofercie dewelopera oraz znacząco podnoszą koszt nabycia lokalu przez ostatecznego nabywcę.

Rozwiązania: Całkowity zakaz cesji umowy rezerwacyjnej. Ograniczenie możliwości cedowania umowy deweloperskiej do przypadków cesji jednego lokalu mieszkalnego dokonywanej przez nabywcę, który w okresie trzech lat poprzedzających jej dokonanie nie dokonał podobnej cesji innej umowy deweloperskiej. Wyjątek od tej reguły będą stanowiły cesje na rzecz osób najbliższych. Umowa cesji będzie miała wyłącznie formę aktu notarialnego.

Jawne ceny mieszkań

Obecnie deweloperzy często nie podają cen mieszkań, zapraszając do bezpośredniego kontaktu. Poprawia to ich pozycję negocjacyjną – klient nie wie, czy proponowana mu cena jest faktycznie atrakcyjna czy też np. wyższa niż zaoferowana innemu klientowi za podobne mieszkanie w tym samym budynku.

Rozwiązanie: Wprowadzenie obowiązku publikowania cen nieruchomości na stronie internetowej dewelopera, w prospektach i katalogach.

Informacje o aktualnych cenach podobnych nieruchomości w okolicy

Kupujący mieszkanie nie mają pewności, jaka jest realna, rynkowa wartość mieszkań w danej okolicy, w podobnym standardzie itd. Są przez to w gorszej pozycji negocjacyjnej niż sprzedający (pośrednicy nieruchomości), którzy mogą sztucznie windować ceny.

Rozwiązanie: Ogólnodostępny, bezpłatny serwis z bieżącymi cenami transakcyjnymi, który będzie bazował na danych od notariuszy (będą one zbierane z bieżących transakcji dokonywanych na rynku nieruchomości).

Ograniczony hurtowy zakup nieruchomości

Hurtowe zakupy mieszkań to zjawisko bardzo niekorzystnie wpływające na rynek i ograniczające dostępność lokali dla ostatecznego klienta, który mieszkanie kupuje dla siebie i swojej rodziny.

Rozwiązanie: Od szóstego mieszkania kupowanego w jednej inwestycji będzie pobierany podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6%.

Większa dostępność pierwszego mieszkania

Kupno mieszkania to olbrzymie obciążenie dla rodzinnego budżetu, najczęściej związane z zaciągnięciem kredytu bankowego na wiele lat. Dlatego ważna jest każda ulga finansowa przy zakupie. 

Rozwiązanie: Likwidacja podatku od czynności cywilno-prawnej przy zakupie pierwszego mieszkania. Dla przykładu: zakup mieszkania o wartości 450 000 zł to dodatkowo koszt podatku w wysokości 9000 zł.

Źródło: MRiT

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!