Główna zmiana obejmuje wszystkie budynki budowane po 31 grudnia 2020 r. (budynki użyteczności publicznej – do 31 grudnia 2018 r.) – będą one musiały spełniać wysokie standardy energooszczędności. Chodzi o budynki zeroenergetyczne lub zbliżone do nich. Ponadto, jeżeli będzie to uzasadnione ekonomicznie, budynki powinny być zasilane w dużej mierze energią odnawialną.
Nowe wymagania i co z tego wynika
W sprawie świadectw charakterystyki energetycznej budynku państwa członkowskie będą musiały wymagać, aby przy wznoszeniu, sprzedaży lub wynajmie budynków lub modułów budynków świadectwo było przedstawiane ewentualnemu kupującemu lub nowemu najemcy. Świadectwa charakterystyki energetycznej będą zatem obowiązkowe dla budynków, modułów budynków istniejących lub nowo wznoszonych, sprzedawanych bądź wynajmowanych.
Taki obowiązek nie jest dla nas nowy – znajduje się on w polskim prawie, jednak nie jest egzekwowany.
Obowiązujące prawo a powszechna praktyka
Do tej pory nie były wyciągane konsekwencje za brak świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu, a wprowadzona w prawie budowlanym odpowiedzialność za jakość sporządzonego świadectwa jest iluzoryczna.
Prawa nie przestrzega również nadzór budowlany, powołany przecież do kontroli nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego. Jak się okazuje, w oparciu o wewnętrzne uzgodnienia nie egzekwuje on zapisów art. 5 Prawa budowlanego [2], mówiącego, iż: „Obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: spełnienie wymagań podstawowych dotyczących (…) odpowiedniej charakterystyki energetycznej budynku oraz racjonalizacji użytkowania energii”, która została określona w przywołanych w ustawie odpowiednich rozporządzeniach [3, 4, 5].
Co zdecydował sąd ws. charakterystyki energetycznej?
Zdarza się mianowicie bardzo często, że nowe budynki w sposób rażący nie spełniają minimalnych wymagań prawnych i zaraz po dopuszczeniu do użytkowania kwalifikują się do termomodernizacji. Do użytkowania np. został dopuszczony budynek o wartości EP = 297,46 kWh/(m²·rok), podczas gdy według wymagań rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (WT 2008) [3], budynek nowy powinien charakteryzować się wartością EP = 121,26 kWh/(m²·rok).
Dla porównania na rys. 1 i 2 podano obliczeniowe zużycie energii końcowej EK oraz średnie miesięczne koszty ogrzewania dwóch budynków: spełniającego aktualne wymagania prawne oraz nowego budynku dopuszczonego przez nadzór budowlany do użytkowania.
Prawo, choć niedoskonałe, powinno być przestrzegane, i to przede wszystkim przez organy nadzoru budowlanego. Stanowisko nadzoru budowlanego zachęca deweloperów i wykonawców do pomijania tak dziś istotnych zagadnień dotyczących efektywności energetycznej. Takie działania będą dla użytkowników nowych budynków bardzo kosztowne, a dla środowiska i makroenergetyki brzemienne w skutkach. Praktyka ta jest przeciwna narodowym dążeniom mającym na celu poprawę efektywności energetycznej.
Państwa członkowskie UE muszą ustanowić niezależny system kontroli świadectw i wprowadzić kary za ich brak. Przewidziane sankcje za nieprzestrzeganie przepisów krajowych przyjętych na mocy dyrektywy [1] muszą być skuteczne, proporcjonalne i odstraszające.
Wskaźnik charakterystyki energetycznej będzie musiał być umieszczany w ogłoszeniach o sprzedaży i wynajmie. Oznacza to sygnał dla rynku nieruchomości, że rozwiązania energooszczędne i tańsze w eksploatacji powinny mieć wyższą wartość rynkową.
Pojawia się w tym miejscu pytanie: w jaki sposób uzależniać wartość rynkową nieruchomości od ich jakości energetycznej?
Wartość rynkowa a jakość energetyczna budynku
Wartość rynkowa nieruchomości zależy od wielu czynników: lokalizacji, stanu technicznego, rozwiązań architektonicznych, możliwości modyfikacji funkcji itp.
Do określenia wartości nieruchomości niezbędna jest znajomość wartości nieruchomości spełniającej aktualne wymagania prawne zawarte w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (WT 2008) [3]. Można ją określić na podstawie danych statystycznych lub, co bardziej dokładne, na podstawie kosztu m² budynku spełniającego minimalne wymagania prawne położonego na analizowanym terenie. Wartość ta jest wartością bazową lub wartością referencyjną, względem której korygowana będzie, w zależności od jakości energetycznej, wartość rynkowa analizowanej nieruchomości. Korekta wartości nieruchomości powinna uwzględniać koszty klimatyzacji (ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji, chłodzenia oraz, jeżeli jest to budynek użyteczności publicznej, również oświetlenia).
Zatem koszty klimatyzacji ocenianego budynku będą porównywane do kosztów klimatyzacji budynku spełniającego aktualne wymagania prawne.
Koszty klimatyzacji obejmują koszty ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, ciepłej wody użytkowej oraz oświetlenia. Wyrażane mogą być przez opłatę zmienną – Ozi, opłatę stałą – Osi oraz abonamet Ai.
