Pobierz pełny numer IZOLACJI

Pełny numer IZOLACJI 1/2017 [PDF]

możesz pobrać BEZPŁATNIE - po prostu ZAREJESTRUJ konto w portalu

Utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym

Przemysław Gogojewicz  |  27.03.2017
Do kogo należy obowiązek utrzymania budynku w należytym stanie technicznym?
Do kogo należy obowiązek utrzymania budynku w należytym stanie technicznym?
www.freeimages.com

W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji albo naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego może nakazać (w drodze decyzji) usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń albo przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja powinna być natychmiast wykonana i może być ogłoszona ustnie.

Obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie spoczywa w pierwszym rzędzie na właścicielu (właścicielach) budynku, co wynika z art. 61 p.b. Kwestia kosztów wykonania określonych robót nie ma znaczenia, ponieważ służą one przede wszystkim ochronie życia i zdrowia ludzkiego. Nałożony na właściciela nieruchomości obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości musi zabezpieczyć obiekt budowlany przed dalszym pogarszaniem się jego stanu. 

Z wokandy

Przedmiotem niniejszej sprawy nie była kwestia rozbiórki obiektu budowlanego - celem postępowania było zbadanie, czy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (a następnie Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego) prawidłowo zastosowali rozwiązanie przewidziane w art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DzU z 2016 r. poz. 290).

Zgodnie z tym przepisem "w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia,

właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku". Może przy tym zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. 

Przeczytaj też: Rozbiórka obiektu budowlanego w świetle orzecznictwa sądowego

Z zebranego materiału dowodowego (w tym z przedstawionej przez skarżących opinii budowlanej) wynika jednoznacznie, iż budynek był w bardzo złym stanie technicznym. Nie ulega również wątpliwości (na co wskazywali także skarżący), że opadające fragmenty dachu stanowią zagrożenie życia, zdrowia ludzkiego oraz mienia. Budynek powoduje także oszpecenie otoczenia. Zaistniały zatem przesłanki do zastosowania rozwiązania przewidzianego w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. W ocenie składu orzekającego obowiązki zostały nałożone również na właściwe podmioty - obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie spoczywa w pierwszej kolejności na właścicielu (właścicielach) budynku (art. 61 ustawy Prawo budowlane). 

W ocenie Sądu kontrolowana decyzja tych warunków nie spełnia. Nakazano w niej bowiem usunięcie luźnych dachówek i luźnych elementów okapu, a także luźnych elementów ściany szczytowej. Realizacja powyższych obowiązków w bardzo krótkim czasie spowoduje znaczące pogorszenie stanu budynku i może spowodować zagrożenie wystąpieniem katastrofy budowlanej. Usunięcie części pokrycia dachowego, bez jednoczesnego zobowiązania do uzupełnienia tych ubytków spowoduje przede wszystkim zalewanie wnętrza obiektu. To zaś doprowadzi do jego dewastacji. Brak ciągłości pokrycia dachowego może również powodować dalsze uszkodzenia (odrywanie poszczególnych dachówek), co może skutkować być niebezpieczne dla życia i zdrowia ludzkiego.

Reasumując, wykonanie obowiązków nałożonych kontrolowaną decyzją nie tylko nie usunie przyczyn ich nałożenia, ale może spowodować nowe zagrożenia.Właściwą podstawą prawną jest tu art. 66 ust. 1 ustawy prawo budowlane. Jednakże przed wydaniem rozstrzygnięcia konieczne jest jednoznaczne ustalenie, na czym zabezpieczenie powinno polegać. Nie może jednak ono ograniczać się do usunięcia luźnych elementów dachu. Nakazane przez organ nadzoru budowlanego działania nie mogą skutkować dewastacją budynku i powstaniem nowych, znacznie poważniejszych zagrożeń.

Komentarz

Nałożenie obowiązków, o których mowa w art. 66 ust. 1 p.b. jest konsekwencją zaniedbań związanych z utrzymaniem obiektu budowlanego, w szczególności zaniechaniem remontów, konserwacji, bieżących kontroli obiektu, niewłaściwym, niezgodnym z przeznaczeniem użytkowaniem, które w konsekwencji prowadzą do pogorszenia stanu technicznego.

W uzasadnieniu decyzji nakładającej ww. obowiązki organ powinien nie tylko wyjaśnić na czym polega nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, ale również wskazać z czego ten stan wynika i jakie przepisy dotyczące utrzymania go w należytym stanie technicznym zostały naruszone. Organ nadzoru budowlanego po ustaleniu wystąpienia którejkolwiek z przesłanek określonych w powyższym przepisie jest zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Zatem podmiot wskazany w przepisie art. 61 ustawy Prawo budowlane jest obowiązany do należytego władania nieruchomością od czasu powstania tytułu prawnego, na mocy którego zarządza "tą" nieruchomością. Wspólnota takie czynności wykonuje z należytą starannością dokonując cyklicznych kontroli stanu nieruchomości.

Przepisu art. 61 ustawy Prawo budowlane nie można wykładać rozszerzająco, poprzez zastosowanie interpretacji nakładającej zobowiązanie dokonania naprawienia wad powstałych przed wyodrębnieniem się lokali mieszkalnych w nieruchomości tj. przed faktycznym powstaniem podmiotu - wspólnoty mieszkaniowej. Z art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane wynika bowiem, że obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część: 

1) znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub 

2) powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Organ nadzoru budowlanego powinien mieć na względzie, że wprawdzie do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości niezbędne jest stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, lecz oznacza to także konieczność wyjaśnienia w postępowaniu tego, w jaki sposób doszło do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego, a więc czy wynika on z samowoli budowlanej, czy też został zaaprobowany w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, czy też nastąpiło to w wyniku odstępstw od warunków udzielonego pozwolenia na budowę bądź powstania innych okoliczności.

DOŁĄCZ DO NEWSLETTERA – kliknij tutaj »

Dopiero od takich niewadliwych ustaleń zależy prawidłowość zastosowania odpowiedniej normy prawnej, w tym wskazanego wyżej przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Z konstrukcji omawianego przepisu wynika także, iż nie daje on podstaw do nakazania usunięcia stanu niezgodnego z przepisami techniczno-budowlanymi, jeżeli stan ten został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę. 

Prowadząc postępowanie administracyjne w trybie art. 66 ustawy Prawo budowlane organ orzekający zobligowany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.).

Dowiedz się: Obiekt bez niezbędnych instalacji i urządzeń - co z tego wynika?

W tym celu, winien on zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), uwzględniając przy tym fakt, iż jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny (art. 75 § 1 k.p.a.). Ocena zaś, czy dana okoliczność została udowodniona, jest możliwa dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 lipca 2016 r.  II SA/Gl 362/16  Zobowiązanie do utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie. 

Podstawa prawna:

Prawo budowlane (DzU z 2016 poz. 290 ze zm.)

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


"Nie truj sąsiada!" - poznaj szczegóły ogólnopolskiej akcji


Mechanizm akcji jest bardzo prosty – jeżeli Twój sąsiad nieustannie spala śmieci, dymi i truje wszystkich dookoła... czytaj dalej »

 


Osuszanie murów metodą cięcia - jakie ma zalety?


Osuszanie murów metodą cięcia to 100% gwarancja odcięcia wilgoci podciąganej kapilarnie, do końca trwałości technicznej budynku. czytaj dalej »

 


Termoizolacja ścian od wewnątrz - na co zwrócić uwagę?

Innowacyjne rozwiązania w zakresie termoizolacji »

Paroc adaptacja poddasza nieużytkowego

Na rynku dostępnych jest wiele rozwiązań do termoizolacji, jednak wyzwaniem staje się termoizolacja ścian zewnętrznych od wewnątrz. czytaj dalej »

Nowoczesne materiały izolacyjnych do ocieplania stropów można stosować zarówno w nowych, jak i remontowanych budynkach. czytaj dalej »

Przełom w walce ze smogiem?


Stropy.pl - montaż

Smog realnie zagraża naszemu zdrowiu i życiu. Tu i teraz możemy zmniejszyć jego szkodliwe działanie filtrując powietrze dostające się domu. czytaj dalej »

 


Poznaj przyczyny wilgoci w swoim domu »

Wełna mineralna - wszystko, co powinieneś o niej wiedzieć »

Istnieje 5 głównych rodzajów wilgoci występującej w budynkach. Każdy z nich ma inne przyczyny i wymaga innego sposobu osuszania. Aby skuteczne pozbyć się wilgoci trzeba najpierw rozpoznać jej rodzaj oraz przyczyny występowania. czytaj dalej » Dzięki termomodernizacji zwiększamy energooszczędność budynku i obniżamy wysokie koszty ogrzewania. Gdy nie musimy tak mocno dogrzewać domu, ograniczamy także wydzielanie toksyn do środowiska. czytaj dalej »

Hydroizolacje dopasowane do konkretnych wymagań »


Sezonowe obfite opady jak również wysoki poziom wód gruntowych stanowią zagrożenie zarówno na etapie budowy, jak i dla funkcjonowania już ukończonej inwestycji. czytaj dalej »

 


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Izolacje.com.pl... dowiedz się więcej »
PPHU POLSTYR Zbigniew Święszek PPHU POLSTYR Zbigniew Święszek
POLSTYR- Pełny system dociepleń Jesteśmy producentem pełnego systemu dociepleń w tym najwyższej jakości wyrobów budowlanych takich...
10/2017

Aktualny numer:

Izolacje 10/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Naprawa i wzmocnienie stropów
  • - Szary styropian do izolacji fundamentów
Zobacz szczegóły
Zamów bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright @ 2004-2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl

.