Pobierz pełny numer IZOLACJI

Pełny numer IZOLACJI 6/2018 [PDF]

możesz pobrać BEZPŁATNIE - po prostu ZAREJESTRUJ konto w portalu

Zakup działki budowlanej a kwestia dostępu do drogi

Przemysław Gogojewicz  |  23.06.2016
Kupując nieruchomość od gminy należy mieć na uwadze, aby dostęp do drogi publicznej był zachowany w sposób pośredni poprzez inną drogę lub bezpośrednio z nieruchomości.
Kupując nieruchomość od gminy należy mieć na uwadze, aby dostęp do drogi publicznej był zachowany w sposób pośredni poprzez inną drogę lub bezpośrednio z nieruchomości.
www.freeimages.com

Każdy deweloper, właściciel domu jednorodzinnego oraz potencjalny zainteresowany zakupem działki powinni wiedzieć, że obecnie nie można kupić działki budowlanej, która nie ma dostępu do drogi publicznej.

Dostęp ten może być warunkowany również drogą wewnętrzną, czyli np. osiedlową - każda z nieruchomości znajdujących się przy takiej drodze połączona jest w sposób pośredni z drogą publiczną.

Kupując nieruchomość od gminy należy mieć na uwadze, aby dostęp do drogi publicznej był zachowany w sposób pośredni poprzez inną drogę lub bezpośrednio z nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wymaga, aby wydzielone działki przylegały bezpośrednio do drogi publicznej.  

Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Alternatywnym sposobem zapewnienia dostępu wydzielanych działek do drogi publicznej może być także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Czytaj też o: Dostępie do drogi publicznej z nieruchomości

W procesie wydzielania działek mamy do czynienia z tak zwanym podziałem nieruchomości. Przez "podział nieruchomości" należy rozumieć zarówno podział prawny, jak i podział geodezyjny.

Zapewnienie dostępu do drogi publicznej może polegać także wyłącznie na zagwarantowaniu ustanowienia w przyszłości odpowiednich służebności, ale jest to dopuszczalne tylko wtedy, gdy z nieruchomości podlegającej podziałowi - ze względu na jej kształt lub sposób zagospodarowania - nie jest możliwe wydzielenie osobnej działki pod drogę wewnętrzną.

Geodezyjne postępowanie podziałowe generalnie jest dwufazowe. W pierwszej fazie podstawowym obowiązkiem organu administracji publicznej jest konfrontacja przedstawionego projektu podziału nieruchomości z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie rozstrzygnięcie o prawie własności czy też o obowiązku ustalenia i wypłacenia odszkodowania.

Zgodność podziału z planem miejscowym jest warunkiem koniecznym zatwierdzenia podziału, ale nie jest warunkiem jedynym i wyłącznym.

Prawo do drogi kupującego działkę budowlaną

Jeżeli kupujemy od gminy działkę budową, to przeważnie kupujemy ją z jakąś częścią drogi wewnętrznej. Podział nieruchomości, które dokonuje gmina może prowadzić zarówno do wydzielenia dróg wewnętrznych, (czyli w uproszczeniu: prywatnych), jak i działek pod drogi publiczne. Jedno nie wyklucza drugiego. Wydzielenie dróg wewnętrznych jest naturalną konsekwencją obowiązku zapewnienia każdej z nowo wydzielonych działek gruntu dostępu do drogi publicznej.

Za dostęp do drogi publicznej (oprócz tego bezpośredniego) ustawa uważa przede wszystkim wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu bądź sprzedaż udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. 

Wydzielone w trakcie podziału drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych są drogami wewnętrznymi. Takie drogi zapewniają niezbędne do korzystania z poszczególnych nieruchomości ciągi komunikacyjne prowadzące do dróg publicznych. 

W wyniku podziału nieruchomości (np. na kilak działek budowlanych) nie przechodzą one na własność państwa czy samorządu terytorialnego, lecz pozostają własnością podmiotu, do którego należy cały grunt podlegający podziałowi. Chodzi tutaj o sytuację, kiedy kupujemy kilka działek, a następnie je dzielimy pod kilka domów jednorodzinnych. Może to dotyczyć dewelopera, inwestora który zakupuje większą ilość gruntu od gminy, a następnie w drodze podziału na mniejsze parcele.

Droga wewnętrzna położona na cudzym gruncie, nawet jeżeli służy jako droga dojazdowa do posesji niektórym spośród mieszkańców gminy, stanowi własność prywatną. Oznacza to zatem, iż gmina nie ma ani prawa, ani tym bardziej obowiązku przejęcia własności, jak również finansowania ze środków publicznych remontu takiej drogi. W przypadku wydzielenia działek pod niezbędne drogi dojazdowe właściciel nieruchomości dzielonej pozostaje nadal właścicielem tychże dróg wewnętrznych. 

Po pierwsze, może on, sprzedając poszczególne działki gruntu, jednocześnie dokonywać sprzedaży udziału w gruncie stanowiącym drogę wewnętrzną. Wówczas to współwłaściciele drogi w udziałach na nich przypadających ponoszą koszty urządzenia drogi i następnie, w odpowiednim stopniu, partycypują w kosztach jej utrzymania czy remontów. 

Po drugie, jeżeli właściciel nieruchomości, sprzedaje poszczególne działki gruntu, nie przenosząc na nabywcę nieruchomości udziału we własności drogi wewnętrznej, powinien ustanowić na tej drodze służebność przejazdu. Taka służebność co do zasady jest odpłatna. Wówczas właścicielem działki stanowiącej drogę wewnętrzną pozostaje nadal właściciel nieruchomości dzielonej i na nim ciążą obowiązki związane z utrzymaniem drogi, ale uzyskuje on na to stosowne środki z wynagrodzenia za ustanowione notarialnie służebności.

Z przepisów prawa

Ustawodawca przewidział zasadniczo dwie sytuacje, w których uznaje, że nieruchomości (wydzielane działki) mają zapewniony dostęp do drogi publicznej: 

1) dostęp bezpośredni, jeśli działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej i istnieje możliwość urządzenia zjazdu z tej drogi na drogę publiczną, 

2) dostęp pośredni - realizowany przez wydzielenie z dzielonej nieruchomości działki stanowiącej drogę wewnętrzną, wraz z ustanowieniem na tej działce odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu lub z jednoczesnym zbyciem wraz ze zbyciem wydzielanych działek udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną albo - jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem - ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych.

Warto wiedzieć, że nie zawsze trzeba wydzielać drogę wewnętrzną. W przypadku, kiedy nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem wówczas ustawodawca zamiast ustawiać na wydzielonej w wyniku podziału drodze wewnętrznej służebność przejazdu dopuszcza sprzedaż udziału w drodze wewnętrznej. 

Zobacz: Kryteria wyboru wykonawcy robót budowlanych w świetle nowych dyrektyw unijnych

Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Tak więc podział, czyli przeniesienie własności wydzielonej działki,  jest uzależnione od ustanowienia służebności. 

Z praktyki sądowej 

Wszystkie, a nie tylko niektóre działki położone na terenie objętym inwestycją muszą mieć dostęp do drogi publicznej i to już w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy Orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie  (sygn. akt II SA/Kr 83/11). 

Konkluzja

Ustawodawca w art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, precyzyjnie określił, co należy rozumieć przez dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może być zapewniony przez:

1) wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiedniej służebności dla wydzielonych nowo utworzonych działek,

2) ustanowienie innych służebności drogowych dla wydzielonych działek, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej,

3) sprzedaż nowo utworzonej działki wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Oznacza to, że nowo wydzielone działki gruntu nie muszą przylegać do drogi publicznej.

Podstawa prawna:
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2015 poz. 1774 ze zm.)

DOŁĄCZ DO NEWSLETTERA – kliknij tutaj »

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Budujesz lub remontujesz? Sprawdź ceny materiałów!


Niezależnie od tego, jak duże przedsięwzięcie przed Tobą, warto być zaopatrywał się w miejscu z gwarancją zapasu, ceny i dostępności... ZOBACZ »


Wybierz najlepszy materiał do ocieplenia budynku »

Izolacja kominku? Sprawdź, czego użyć »

W obszarze izolacji termicznej, akustycznej i przeciwogniowej, poddaszy oraz ścian działowych o konstrukcji... czytaj dalej » Dowiedz się więcej o izolacjach technicznych czytaj dalej »

Najtańszy sposób na wykonanie stropu? Sprawdź »


Oprócz znacznych oszczędności finansowych wynikających między innymi z braku dodatkowych ociepleń, możliwości prowadzenia w stropie... ZOBACZ »


Chcesz ograniczyć straty ciepła z budynku? Zobacz »

Jak usunąć wilgoć ze ścian?

W obecnych czasach rosnące ceny energii cieplnej i eketrycznej skłaniają do analizy strat ciepła w budynkach mieszkalnych. Jedynym sposobem ograniczenia kosztów jest...
czytaj dalej »

Wilgoć pojawiająca się w budynku i związana z nią pleśń szkodzą naszemu zdrowiu, powodują wyższe rachunki za ogrzewanie i niszczą mury. czytaj dalej »

Jak dobrać posadzkę do obiektu?


Wybierz posadzkę, która będzie funkcjonalna i łatwa w czyszczeniu.... ZOBACZ »


Gdy ważna jest termoizolacyjność i estetyka...

Prace uszczelniające - postaw na niezawodne rozwiązania »

Ukryte mocowanie oznacza, że łączniki płyt są niewidoczne, co poprawia...
czytaj dalej »

Obecna praktyka projektowania i wykonywania budowli ziemnych i podłoży nawierzchni drogowych mnoży przypadki zastosowania... czytaj dalej »

Zarabiaj pieniądze sprzedając prąd »

Ilość energii jaką jest w stanie „wyprodukować” dany system fotowoltaiczny, zależy w głównej mierze od...  czytaj dalej »


Dowiedz się więcej o hydroizolacji dachów »

Innowacyjny system kompozytowych wzmocnień konstrukcji »

Dostarczamy innowacyjne systemy hydroizolacji oraz pokryć dachowych, mające na celu zmianę sposobu życia i pracy naszych klientów... czytaj dalej » W przypadku gdy temperatura przekroczy temperaturą zeszklenia, wówczas żywica nie jest... czytaj dalej »

Czego użyć do izolacji kanałów wentylacyjnych?


Systemy ochrony energii w budownictwie i w instalacjach technicznych, spełniają najbardziej restrykcyjne normy europejskie definiując... ZOBACZ »


Fakty i mity na temat szarego styropianu »

Szukasz wpustu balkonowego dobrej jakości?

wpusty balkonowe suez
Od kilku lat rośnie popyt na styropiany szare. W Niemczech i Szwajcarii większość spr... czytaj dalej » Wpust balkonowy prosty, wpust balkonowy skośny, ogrzewany lub nieogrzewany? Co wybrać? czytaj dalej »

Czego jeszcze nie wiesz o izolacji natryskowej?


Poliole to grupa wyrobów przeznaczonych do wytwarzania szerokiej gamy poliuretanów, które... ZOBACZ »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Izolacje.com.pl... dowiedz się więcej »
Synthos S.A. Synthos S.A.
Grupa Kapitałowa Synthos S.A. jest jednym z największych producentów surowców chemicznych w Polsce. Spółka jest pierwszym w Europie...
11/12/2019

Aktualny numer:

Izolacje 11/12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Modernizacja poddaszy użytkowych
  • - Okładziny podłogowe
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright @ 2004-2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl

.