W porównaniu do roku poprzedniego w 2010 r. można w polskim mieszkalnictwie zaobserwować zarówno pozytywne jak i negatywne zjawiska.
Do pozytywnych należy ogólna poprawa sytuacji mieszkaniowej – wprawdzie niewielki, ale systematyczny wzrost wskaźników:
- liczby mieszkań na 1000 ludności (z 348,4 w 2009 r. do 351,8 w 2010 r.), zauważalny zwłaszcza w miastach (z 382,3 w 2009 r. do 390,4 w 2010 r.)
- oraz przeciętnej powierzchni mieszkania przypadającej na osobę.
Tendencja ta jest widoczna pomimo spadku (o ok. 15%) ogółu oddanych mieszkań, zwłaszcza w budownictwie wielorodzinnym w miastach (ok. 25%).
Nadal następują zmiany w udziale poszczególnych inwestorów w realizacji budownictwa mieszkaniowego. Spółdzielnie wybudowały o 30% mniej mieszkań niż w roku poprzednim, a udział towarzystw budownictwa społecznego, gmin i zakładów pracy stale się zmniejsza.
Głównymi inwestorami budownictwa mieszkaniowego pozostają osoby fizyczne i deweloperzy. Nadal obserwuje się duże różnice regionalne w przyroście nowych mieszkań przy znacznej przewadze województwa mazowieckiego, gdzie na wartości wskaźników wpływa specyfika stołecznego miasta i obszaru metropolitarnego Warszawy. Różnice te zależą również od wielkości miast.
Informacje ogólne Głównego Urzędu Statystycznego potwierdzają wyniki badań w miastach monitorowanych. Zaobserwowany 40% spadek liczby mieszkań w budownictwie wielorodzinnym dotknął głównie miasta małe i średnie, przy czym należy zwrócić uwagę specyfikę form zabudowy miast małych, gdzie przeważa zabudowa jednorodzinna.
Rok 2010 charakteryzował się spadkiem budownictwa mieszkaniowego w miastach zarówno w domach wielorodzinnych jak i indywidualnych. W stosunku do roku poprzedniego spadek ten wyniósł odpowiednio 27% i 8%, natomiast na terenie wsi w obu formach budownictwa obserwuje się nieznaczny wzrost liczby wybudowanych mieszkań.
Przy spadku liczby mieszkań oddanych do użytku 2010 rok charakteryzował się wzrostem liczby rozpoczynanych budów (10,6%), głównie przez deweloperów, a także dynamicznym wzrostem (ok. 25,6%) wartości udzielanych kredytów na cele mieszkaniowe co wiązało się ze stabilizacją cen na rynku nieruchomości oraz funkcjonowaniem rządowego programu „Rodzina na swoim”.
Pozytywnym zjawiskiem jest fakt, że udział kredytów mieszkaniowych, w większej niż dotychczas mierze, obejmuje miejscowości położone poza dużymi aglomeracjami.
Wyniki badań dotyczących gospodarki mieszkaniowej w miastach monitorowanych potwierdzają, że średnie stawki czynszu w zasobach komunalnych w dalszym ciągu były za niskie na prowadzenie koniecznych remontów (1,2–1,3% kosztu odtworzenia liczonego w skali roku). Widoczne są jednak pewne próby zmian polegające na zróżnicowaniu stawek czynszu w zależności od standardu – w przyszłości mogą one przynieść wzrost wpływów i zwiększenie nakładów na remonty. Porównanie stawek czynszu w zasobach komunalnych z wysokością opłat
w spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje na bardziej pasywną politykę spółdzielni mieszkaniowych.
Najbardziej aktywną politykę czynszową prowadzą właściciele zasobów prywatnych, gdzie średnie stawki czynszu wzrosły o ok. 4%, najniższe o ok. 30%, najwyższe – ok. 9%.
Mimo, że poziom czynszów w zasobach prywatnych jest nadal za niski na pokrycie zaległych remontów, przyjęcie wyższych stawek czynszu spowodowało wzrost o 7% nakładów na remonty.
Analizując zmiany w kosztach utrzymania zasobów mieszkaniowych można zauważyć, że koszty utrzymania zasobów komunalnych utrzymują się na tym samym poziomie, a zasobów spółdzielczych wzrosły o 16%. Wzrost kosztów eksploatacji zasobów spółdzielczych był zróżnicowany w zależności od wielkości miasta (najbardziej widoczny w miastach dużych). Nałożył się na to nie tylko wzrost wszystkich składników tych kosztów, ale głównie dynamiczny wzrost opłat za użytkowanie wieczyste gruntów.
W 2010 r. zahamowaniu uległ proces prywatyzacji zasobów mieszkaniowych gmin. Wpływ na to miały po pierwsze potrzeby oczekujących na mieszkania komunalne, zwłaszcza lokale socjalne, a po drugie już obecnie bardzo ograniczony zasób mieszkań komunalnych będący efektem procesu prywatyzacji prowadzonej w latach ubiegłych. W 40% posiadanych budynków gminy nie sprzedały ani jednego mieszkania. Są to jednak w większości budynki stare, o niskim standardzie technicznym i znacznych zaległościach remontowych. Można szacować, że cały zasób komunalny w Polsce to 900 tys. mieszkań, a liczba oczekujących na mieszkanie komunalne wynosi ok. 190 tys., w tym ok. 90 tys. czeka na mieszkanie
socjalne.
W 2010 r. uzyskano duży, w porównaniu z latami ubiegłymi, materiał informacyjny o gospodarce zasobami mieszkaniowymi towarzystw budownictwa społecznego. Z badań w 30 jednostkach tbs wynika, że całkowita opłata za standardowe mieszkanie (50 m2) w tbs była tylko nieco wyższa od średniej opłaty za mieszkanie komunalne o porównywalnym standardzie, natomiast o ok. 30% niższa niż w prywatnych zasobach czynszowych. Jakość techniczna i użytkowa mieszkań oraz wysokość opłat za mieszkanie tbs niewątpliwie sprzyjają chęci posiadania ich na własność.
Paradoksalne, w zasobach towarzystw budownictwa społecznego wypłacane dodatki mieszkaniowe są najwyższe. Największy udział otrzymujących dodatki to gospodarstwa domowe w mieszkaniach komunalnych w miastach małych i średnich. Ich wysokość związana jest jednak z polityką gmin wobec zasobów mieszkaniowych. Niski poziom czynszów w wielu miastach skutkuje niższymi wypłatami dodatków mieszkaniowych w stosunku do ponoszonych obciążeń. W 2010 r. udział gospodarstw domowych otrzymujących dodatki mieszkaniowe nieco się obniżył (o 0,2 punkty procentowe), ich wysokość w porównaniu z ubiegłym rokiem była wyższa średnio o 5%.
Podsumowując informacje o mieszkalnictwie w 2010 r. – rok ten nie przyniósł istotnych zmian, a pewne tendencje się ugruntowały. Dotyczy to zwłaszcza zmian struktury inwestorskiej w budownictwie mieszkaniowym i podejmowanych prób urynkowienia gospodarki mieszkaniowej. Nadal jednak gminy borykają się z problemami dotyczącymi stanu własnych zasobów mieszkaniowych. Po szybkiej prywatyzacji mają mało mieszkań na potrzeby socjalne. Sprzedaż mieszkań wybudowanych w systemie tbs będzie miała negatywny wpływ na politykę samorządów ze względu na:
- zmniejszenie wielkości zasobu mieszkaniowego na wynajem pozostającego w dyspozycji władz lokalnych (często miasta przekazywały grunty pod mieszkania tbs),
- pogłębienie problemów z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych osób, których sytuacja
materialna nie pozwala na zaciągnięcie kredytu, co wydłuży kolejkę po mieszkania
komunalne, - trudności z egzekwowaniem zaległości czynszowych.
Sprzedaż mieszkań tbs ogranicza zasób na wynajem niezbędny do prowadzenia odpowiedniej lokalnej polityki mieszkaniowej, do której gminy są ustawowo zobowiązane.
Źródła: Ministerstwo Infrastruktury, Instytut Rozwoju Miast
